Gayrimenkul değerleme uzmanı, gayrimenkulle ilgili özel bilgi birikimi sayesinde bir mülkün piyasa değerini belirleyebilen özel uzmanlığa sahip bir kişidir. Mülkün konumu, inşaat kusurları, kaçırılan veya tamamlanan onarımlar veya modernizasyon önlemleri – tüm bunlar değerleme uzmanı tarafından bir değerleme raporunda özetlenir. Bu değerlendirmeye dayanarak, örneğin bir emlak satıcısı olarak, piyasaya uygun bir satış fiyatı belirleyebilirsiniz. Ayrıca bir gayrimenkul değerleme uzmanı, evi veya daireyi enerji durumu açısından da değerlendirebilir.

Her şeyden önce, “gayrimenkul değerleme uzmanı” tanımının prensipte profesyonel bir unvan olarak korunmadığını bilmelisiniz. Ancak, değerleme uzmanı belirli niteliklere sahipse işler farklı görünür. Bu nedenle, belirli değerleme uzmanları türleri arasında bir ayrım yapılır:

Serbest gayrimenkul değerleme uzmanları

“Serbest gayrimenkul değerleme uzmanı” olarak hizmet verenlerin herhangi bir mesleki yeterliğe sahip olmaları gerekmez. Dolayısıyla böyle bir eksperin eviniz için hazırladığı ekspertiz de hukuken bağlayıcı değildir. Ancak bir gayrimenkul satıcısı olarak, onun ekspertizini, herhangi bir hukuki ihtilaf veya benzeri olmayan düzenli bir satış olması koşuluyla, mülkünüzün satış fiyatının belirlenmesinde temel olarak kullanabilirsiniz.

Kamu tarafından atanan ve yeminli değerleme uzmanları

Kamu tarafından atanmış ve yeminli bir gayrimenkul değerleme uzmanı, yetkililer tarafından incelenip sertifikalandırıldığı için alanında kendini kanıtlamış bir uzmandır. Kanıtlanmış uzmanlığa, bağımsızlığa, tarafsızlığa ve güvenilirliğe sahip olmalıdır ve resmi olarak tanınan ve dolayısıyla mahkeme tarafından onaylanmış piyasa veya gerçeğe uygun değer hesaplamaları yapmasına izin verilmelidir.

Devlet tarafından tanınan uzmanlar

Devlet onaylı gayrimenkul ekspertizi, aynı zamanda yetkili makamlarca sertifikalandırılmış ve aynı zamanda devlet makamlarının gözetimi altında olan bir gayrimenkul değerleme uzmanıdır. Mahkeme ihtilaflarına ek olarak, değerleme raporu, miras veya bağış durumunda vergi değerlendirmesi gibi resmi amaçlar için de kullanılabilir.

Bir değerleme uzmanı, uzman görüşü sağlamak için bir gayrimenkul değerlemesi yaptığında, mülkün değerini oluşturan tüm yönleri dikkate alır. İlk ve en önemlileri şunlardır:

Konum

Mülk iyi bir altyapıya sahip çekici bir konumda ve aranan bir bölgede mi bulunuyor? Bu da mülkün değerini artırır.

Teçhizat

Ev veya daire ayrıntılı olarak neye benziyor? Örneğin balkon, garaj veya misafir tuvaleti var mı?

Koşul

Mülk kaç yaşında, mal sahibi mülkün bakımını iyi yaptı mı ve düzenli olarak modernize etti mi veya gerekirse enerji açısından da yeniledi mi?

temel değer

Mülkün adresindeki standart arazi değer haritalarında hangi değer gösterilir? Değerlemenin temelidir, çünkü belirli bir alandaki bir metrekarelik gelişmemiş arazinin ortalama değeridir.

Yükümlülükler inşa etmek

Komşu mülkten yeterli mesafeyi korumak için mülkün belirli alanlarının üzerine inşa edilemeyeceği yönetmelikler gibi bina takyidat siciline sözde bina takyidatları giriliyor mu? Bina takyidatları, bir mülkün kullanılabilirliği hakkında bilgi sağlar.

yazın ve kullanın

Zaten ne tür bir mülktür – müstakil müstakil bir ev mi yoksa dört yatak odalı bir apartman dairesi mi? Yoksa konut değil de ticari alan mı yoksa perakende alanı mı? Mülkün türü, kullanımını ve buna bağlı olarak değerini belirler.

Gayrimenkul değerleme maliyetlerinde belirleyici olan faktör öncelikle nasıl bir değerlemeye ihtiyacınız olduğudur. Hızlı bir şekilde 100 sayfayı kapsayabilen ve aynı zamanda mahkemeye çıkabilen kapsamlı bir piyasa değeri değerlendirmesi, buna bağlı olarak kısa bir değerlendirmeden daha pahalıdır. Değerleme türleri hakkında daha fazla bilgiyi aşağıdaki noktalarda bulabilirsiniz. Beklenen piyasa değeri ve mülkün türü de maliyetlerin belirlenmesinde önemli bir rol oynamaktadır. Değerlemenin karmaşıklığına bağlı olarak, üç ila dört basamaklı aralıkta maliyetler bekleyebilirsiniz. Kural olarak, kendinizi piyasa değerinin yüzde 0,5 ila 1,5’i arasında bir değere yönlendirebilirsiniz.

Genel bir kural olarak, bir gayrimenkul değerleme uzmanı tutmanın maliyeti serbestçe tartışılabilir.

Tüm gayrimenkul değerlendirmeleri aynı değildir. Duruma bağlı olarak, eviniz için farklı değerlendirme türleri gerekli veya hatta zorunludur.

Kısa değerlendirme

Kısa bir değerlendirme, temelde yalnızca bir mülkün değerinin kısa bir değerlendirmesini sağlar. Birkaç sayfadan oluşur ve örneğin dava açmadan basit bir gayrimenkul satışında kullanılabilir. Bu ekspertizi hazırlamak için sertifikalı bir gayrimenkul değerleme uzmanı çağırmak bile gerekli değildir; bir emlakçı genellikle tamamen yeterlidir.

Piyasa değeri değerlendirmesi

Gayrimenkul ile ilgili tüm hukuki ihtilaflarda (miras, boşanma veya cebri satış) tam piyasa değeri takdiri zorunludur. Bu ekspertiz şekli, gerekli uzmanlığa sahip olduğu kanıtlanabilir bir şekilde, ancak kamu tarafından atanmış ve yeminli bir gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından hazırlanabilir.

değer değerlendirmesi

Değer değerlendirmesi bir tür orta yolu temsil eder, çünkü kısa bir değerlendirmeden daha bilgilendiricidir, ancak hiçbir yerde tam bir değerlendirme kadar kapsamlı değildir. Örneğin, inşaat finansmanını sağlayan bankadan bir uzman tarafından gayrimenkul satın alındığında bir ekspertiz hazırlanır.

Hangi durum için hangi değerlendirmeye ihtiyacınız olduğunu buradan bir bakışta öğrenin.

Gayrimenkul alım satımı:

Gayrimenkul satmayı düşünmeye başlayan herkes, satış lehinde veya aleyhinde ilk karar verme yardımı olarak bir değerleme kullanabilir.

Bir mülkle ilgileniyorsanız, bir değerleme, mülk sahibinin istediği fiyatın makul olup olmadığını değerlendirmenize yardımcı olacaktır.

Bir mülk finanse edilecekse veya gayrimenkul varlıkları zaten mevcutsa, toplam varlıkların belirlenmesi için bir değerleme yapılır. Banka bu bilgileri kredi itibarını değerlendirmek için kullanır.

Bir mülkün mirası:

Bir mirasçılar topluluğu bölünürse ve bir hukuki ihtilaf yakınsa, mirasın bölüştürülmesi için mülkün değerinin mahkeme tarafından onaylanan bir şekilde belirlenmesi gerekir.

Mirasçılar topluluğu ihtilaf halinde değilse, mirasın bölüştürülmesinde gayrimenkul değeri esas alınır.

Vergi Dairesi:

Veraset vergisinin miktarı konusunda vergi dairesi ile ihtilaf olması durumunda, gayrimenkul değerinin mahkemeye dayandırılarak belirlenmesi gerekir.

Vergi dairesi ile intikal vergisinin miktarı konusunda anlaşmazlıklar varsa, gayrimenkulün değeri mahkemeye dayandırılacak şekilde belirlenmelidir.

Bir mülk kısmen bir ticari varlığa dahil edilmişse veya işin durdurulması durumunda kullanılıyorsa, mal sahibi ilgili değeri vergi dairesine beyan etmelidir.

Boşanmak:

Boşanma davası sırasında mal paylaşımı konusunda dostane bir anlaşmaya varılamazsa, gayrimenkulün değeri mahkemeye dayanmayacak şekilde belirlenmelidir.

Eşler malvarlıklarını nasıl bölüşecekleri konusunda anlaşırlarsa, malvarlığının ve dolayısıyla mevcut gayrimenkullerin nasıl değerleneceğine karar vermekte özgürdürler. Bir değerlendirme, karar vermenin temeli olarak çok yararlıdır.

Bina kusurları ve sigorta talepleri:

Binalarda inşaat kusurları söz konusu ise, inşaat şirketine karşı iddiada bulunabilmek için kusurlara ilişkin bir belge veya hasarlara ilişkin bir uzman görüşü hazırlanmalıdır.

Sigorta talepleri söz konusu ise, bir hasar raporu sigortacıya karşı herhangi bir talep için temel teşkil eder.

Zorunlu açık artırma:

Bir haciz müzayedesinden önce, teklif sahiplerinin mülk hakkında önceden bilgi alabilmesi için bölge mahkemesine bir piyasa değeri değerlendirmesi yapılmalıdır. Piyasa değeri, minimum teklifin ne kadar yüksek olması gerektiğini belirler.

Değerleme uzmanı evinizi değerlendirirken, ekspertiz türüne göre belirli belgeler talep eder. Kısa bir değerlendirme için, kapsamlı bir piyasa değeri değerlendirmesinden çok daha az belge gereklidir. Mülkünüzü değerlendiren eksper, sizden tam olarak hangi belgelere ihtiyacı olduğunu size söyleyecektir. Kural olarak, aşağıdaki belgeler her zaman dahil edilir:

• Tapu kaydı alıntısı
• Enerji sertifikası
• Site planı
• Kadastro haritasından alıntı
• Yapı kayıt defterinden alıntı
• Bina planları ve kat planı
• Yaşam alanı hesaplama
• Onarım ve modernizasyon kanıtı

Mülkünüz bir malik derneğinde kat mülkiyeti ise, son üç malik toplantısının tutanakları ile bölünme planı, bölünme beyanı ve tali masrafların bir listesi de gereklidir.

Bir değerleme uzmanının mülkünüzü doğru bir şekilde değerlendirmesini mi istiyorsunuz? Ardından, evinizi ne tür bir değerleme uzmanının değerlendirmesi gerektiğini veya ne tür bir gayrimenkul değerlemesine ihtiyacınız olduğunu önceden kontrol edin. Mahkemeye çıkacak ekspertizler için mutlaka kamuya açık ve yeminli bir gayrimenkul değerleme uzmanı tutmanız gerekir. Güvenli tarafta olmak için, oda damgasını ve kimlik kartını görmeyi isteyin. Ayrıca, seçim sürecinde gayrimenkul değerlemesinin objektifliği bir öncelik olmalıdır. Alıcılar nezdinde veya mahkemede güvenilirliği korumak için, değerlendirmeyi hazırlamak için iyi tanıdıklar veya akrabalar görevlendirmeyin.

Gayrimenkul değerlemesi için bir eksper bulduğunuzda, bu faaliyet normalde sabit bir ücret yönetmeliğine tabi olmadığından, ekspertiz hizmetlerinin ücretini önceden belirlemeniz önemlidir. Kamu tarafından atanan bir gayrimenkul değerleme uzmanıyla ilgili sorunlar ortaya çıkarsa, derhal denetim makamı veya ilgili oda ile iletişime geçin.

Kendi başınıza mülkünüz için uygun bir değerleme uzmanı aramak istemiyor musunuz? Metahome24, değerleme uzmanları ormanında yolunuzu bulmanıza yardımcı olabilir. Size gayrimenkul değerleme uzmanı tavsiye etmemize izin verin! Gerekirse, mülkünüzü satmanıza yardımcı olacak uygun bir uzman da bulabiliriz.