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Hausinspektoren

Immobiliengutachter – Dienstleistungen, Kosten und was zu beachten ist

Ein Immobiliensachverständiger ist ein Experte, der den Wert und den Zustand einer Immobilie professionell beurteilt und ein Gutachten erstellt. Auf der Grundlage dieses Gutachtens können Sie zum Beispiel als Immobilienverkäufer einen marktgerechten Verkaufspreis festlegen. Auch Gerichte und Behörden treffen ihre Entscheidungen oft auf der Grundlage eines Wertgutachtens. 

Das Wichtigste in Kürze

  1. Ein Immobiliengutachter bewertet die Lage, den Zustand und die Ausstattung Ihrer Immobilie, um ihren fairen Marktwert zu ermitteln.
  2. Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachtern, die unterschiedliche Arten von Gutachten erstellen – von Kurzgutachten bis hin zu vollständigen Gutachten.
  3. Wenn Sie wegen eines Rechtsstreits oder einer behördlichen Angelegenheit ein Immobiliengutachten benötigen, müssen Sie einen ausgewiesenen Sachverständigen, z. B. einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter, mit der Erstellung beauftragen.

Hier findest du alle Wichtigen Punkte zu dem Thema Gutachten. Die einzelnen Punkte sind ausführlich beschrieben und werden ständig ergänzt.

Ein Immobiliensachverständiger ist eine Person mit besonderem Fachwissen, die aufgrund ihres speziellen Know-hows über Immobilien den Marktwert einer Immobilie ermitteln kann. Die Lage der Immobilie, Baumängel, versäumte oder durchgeführte Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen – all diese Dinge fasst der Gutachter in einem Wertgutachten zusammen. Auf der Grundlage dieses Gutachtens können Sie als Immobilienverkäufer zum Beispiel einen marktgerechten Verkaufspreis festlegen. Darüber hinaus kann ein Immobiliengutachter das Haus oder die Wohnung auch im Hinblick auf den energetischen Zustand bewerten.

Zunächst einmal müssen Sie wissen, dass die Bezeichnung «Immobiliengutachter» als Berufsbezeichnung grundsätzlich nicht geschützt ist. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Sachverständige über bestimmte Qualifikationen verfügt. Daher wird zwischen bestimmten Arten von Gutachtern unterschieden:

Freiberufliche Immobiliensachverständige

Wer seine Dienste als «freiberuflicher Immobiliengutachter» anbietet, muss über keine berufliche Qualifikation verfügen. Dementsprechend ist auch das Gutachten, das ein solcher Gutachter für Ihr Haus erstellt, nicht rechtsverbindlich. Als Immobilienverkäufer können Sie sein Gutachten jedoch ohne Weiteres als Grundlage für die Ermittlung des Verkaufspreises Ihrer Immobilie verwenden, sofern es sich um einen regulären Verkauf ohne Rechtsstreitigkeiten oder Ähnliches handelt.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien ist ein ausgewiesener Experte auf seinem Gebiet, denn er wird von den Behörden geprüft und zertifiziert. Er muss nachweislich sachkundig, unabhängig, objektiv und vertrauenswürdig sein und darf amtlich anerkannte und damit gerichtlich zugelassene Berechnungen des Markt- oder Verkehrswerts vornehmen.

Staatlich anerkannte Sachverständige

Ein staatlich anerkannter Sachverständiger für Immobilien ist ein Immobiliensachverständiger, der ebenfalls behördlich anerkannt ist und der ebenfalls unter der Aufsicht der staatlichen Behörden steht. Neben gerichtlichen Auseinandersetzungen kann sein Wertgutachten auch für behördliche Zwecke verwendet werden, z. B. für Steuerbescheide im Erb- oder Schenkungsfall.

Wenn ein Sachverständiger eine Immobilienbewertung durchführt, um ein Gutachten zu erstellen, berücksichtigt er alle Aspekte, die den Wert der Immobilie ausmachen. An erster Stelle stehen dabei:

Lage, Lage, Lage

Befindet sich die Immobilie in einer attraktiven Lage mit guter Infrastruktur und in einem begehrten Stadtteil? Auch das steigert den Wert der Immobilie.

Ausstattung der Immobilie

Wie sieht das Haus oder die Wohnung im Detail aus? Gibt es zum Beispiel Balkone, Garagen oder ein Gäste-WC?

Zustand der Immobilie

Wie alt ist die Immobilie, hat der Eigentümer die Immobilie gut instand gehalten und regelmäßig modernisiert oder ggf. energetisch saniert?

Immobilien Bodenwert

Welcher Wert ist in den Bodenrichtwertkarten an der Adresse der Immobilie angegeben? Er ist die Grundlage für die Bewertung, denn es handelt sich um den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebautes Land in einem bestimmten Gebiet.

Baulasten auf der Immobilie

Sind im Baulastenverzeichnis so genannte Baulasten eingetragen, wie z. B. Vorschriften, dass bestimmte Bereiche des Grundstücks nicht bebaut werden dürfen, um einen ausreichenden Abstand zum Nachbargrundstück einzuhalten? Baulasten geben Auskunft über die Nutzbarkeit eines Grundstücks.

Art und Nutzung der Immobilie

Um was für ein Grundstück handelt es sich überhaupt – ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit vier Zimmern? Oder handelt es sich gar nicht um ein Wohnhaus, sondern um eine Gewerbe- oder Einzelhandelsfläche? Die Art der Immobilie bestimmt ihre Nutzung und damit auch ihren Wert.

Entscheidend für die Kosten des Immobiliengutachtens ist zunächst einmal, welche Art von Gutachten Sie benötigen. Ein umfangreiches Verkehrswertgutachten, das schnell 100 Seiten umfassen und auch vor Gericht standhalten kann, ist entsprechend teurer als ein Kurzgutachten. Mehr über die Arten von Gutachten erfahren Sie unter den folgenden Punkten. Auch der zu erwartende Marktwert und die Art der Immobilie spielen eine große Rolle bei der Ermittlung der Kosten. Je nach Komplexität der Bewertung können Sie mit Kosten im drei- bis vierstelligen Bereich rechnen. In der Regel können Sie sich an einem Wert von 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts orientieren.

Die Kosten für die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen sind in der Regel frei verhandelbar.

Nicht alle Immobiliengutachten sind gleich. Je nach Anlass sind unterschiedliche Arten von Gutachten für Ihr Haus erforderlich oder sogar vorgeschrieben.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten gibt im Grunde nur eine kurze Einschätzung des Wertes einer Immobilie. Es umfasst nur wenige Seiten und kann z. B. bei einem einfachen Immobilienverkauf ohne Rechtsstreit verwendet werden. Für die Erstellung dieses Gutachtens muss nicht einmal ein zertifizierter Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden; ein Immobilienmakler ist oft völlig ausreichend.

Verkehrswertgutachten

Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist bei allen Rechtsstreitigkeiten über Immobilien (Erbschaft, Scheidung oder Zwangsversteigerung) obligatorisch. Diese Form des Gutachtens kann nur von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen erstellt werden, da dieser nachweislich über die notwendige Sachkunde verfügt.

Wertgutachten

Das Wertgutachten stellt eine Art Mittelweg dar, da es aussagekräftiger ist als ein Kurzgutachten, aber bei weitem nicht so umfangreich wie ein Vollgutachten. Ein Wertgutachten wird z. B. beim Kauf einer Immobilie von einem Sachverständigen der baufinanzierenden Bank erstellt.

Finden Sie hier auf einen Blick heraus, welches Gutachten Sie für welchen Anlass benötigen.

Immobilienkauf  und Immobilienverkauf:

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu verkaufen, kann ein Wertgutachten als erste Entscheidungshilfe für oder gegen den Verkauf nutzen.

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, hilft Ihnen ein Gutachten bei der Einschätzung, ob die Preisvorstellung des Eigentümers angemessen ist.

Wenn eine Immobilie finanziert werden soll oder bereits Immobilienvermögen vorhanden ist, dient ein Gutachten der Ermittlung des Gesamtvermögens. Die Bank nutzt diese Informationen zur Beurteilung der Kreditwürdigkeit.

Vererbung einer Immobilie:

Wenn eine Erbengemeinschaft geteilt wird und eine gerichtliche Auseinandersetzung droht, muss der Wert der Immobilie gerichtlich festgestellt werden, um das Erbe aufzuteilen.

Ist die Erbengemeinschaft unstrittig, dient der Immobilienwert als Grundlage für die Aufteilung des Erbes.

Finanzamt:

Gibt es Streit mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschaftssteuer, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden.

Gibt es Streit mit dem Finanzamt über die Höhe der Schenkungssteuer, muss der Immobilienwert gerichtsfest ermittelt werden.

Ist eine Immobilie teilweise in ein Betriebsvermögen eingegliedert oder wird sie im Falle einer Betriebsaufgabe genutzt, muss der Eigentümer den entsprechenden Wert beim Finanzamt angeben.

Scheidung:

Kann im Rahmen des Scheidungsverfahrens keine gütliche Einigung über die Aufteilung des Vermögens erzielt werden, muss der Wert der Immobilie gerichtsfest ermittelt werden.

Sind sich die Ehegatten über die Aufteilung ihres Vermögens einig, können sie frei entscheiden, wie sie das Vermögen und damit auch eine eventuell vorhandene Immobilie bewerten wollen. Ein Wertgutachten ist als Entscheidungsgrundlage sehr hilfreich.

Baumängel und Versicherungsansprüche:

Handelt es sich um Baumängel an Gebäuden, muss eine Mängeldokumentation oder ein Schadensgutachten erstellt werden, um Ansprüche gegenüber der Baufirma geltend machen zu können.

Handelt es sich um Versicherungsansprüche, dient ein Schadensgutachten als Grundlage für eventuelle Ansprüche gegenüber dem Versicherer.

Zwangsversteigerung:

Vor einer Zwangsversteigerung muss ein Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht eingereicht werden, damit sich die Bieter vorab über die Immobilie informieren können. Der Marktwert bestimmt, wie hoch das Mindestgebot sein muss.

Wenn ein Sachverständiger Ihr Haus bewertet, benötigt er je nach Art des Gutachtens bestimmte Unterlagen. Für ein Kurzgutachten sind weit weniger Unterlagen erforderlich als für ein umfassendes Marktwertgutachten. Der Gutachter, der Ihre Immobilie bewertet, wird Ihnen genau sagen, welche Unterlagen er von Ihnen benötigt. In der Regel sind die folgenden Unterlagen immer dabei:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Auszug aus der Katasterkarte
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Baupläne und Grundrisspläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Nachweise über Reparaturen und Modernisierungen


Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung in einer Eigentümergemeinschaft, sind außerdem die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, der Teilungsplan, die Teilungserklärung und eine Nebenkostenabrechnung erforderlich.

Sie wollen, dass ein Gutachter Ihre Immobilie richtig bewertet? Dann erkundigen Sie sich vorher, welche Art von Gutachter Ihr Haus überhaupt zu bewerten hat oder welche Art von Immobiliengutachten Sie benötigen. Für Gutachten, die vor Gericht Bestand haben sollen, müssen Sie unbedingt einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen beauftragen. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie sich den Kammerstempel und den Ausweis zeigen lassen. Außerdem sollte die Objektivität des Immobiliengutachters bei der Auswahl im Vordergrund stehen. Um vor Käufern oder vor Gericht glaubwürdig zu bleiben, sollten Sie keine guten Bekannten oder Verwandten mit der Erstellung des Gutachtens beauftragen.

Haben Sie einen Sachverständigen für das Immobiliengutachten gefunden, ist es unerlässlich, das Honorar für die Leistungen des Sachverständigen im Voraus festzulegen, da diese Tätigkeit in der Regel keiner festen Honorarordnung unterliegt. Treten Probleme mit einem öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen auf, wenden Sie sich umgehend an die Aufsichtsbehörde oder an die zuständige Kammer.

Sie möchten sich nicht selbst auf die Suche nach einem geeigneten Gutachter für Ihre Immobilie machen? Metahome24 hilft Ihnen, den Weg durch den Gutachterdschungel zu finden. Lassen Sie sich einfach einen Experten für Immobilienbewertung empfehlen! Bei Bedarf finden wir auch einen geeigneten Sachverständigen, der Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie hilft.

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