Um avaliador imobiliário é uma pessoa com conhecimentos especiais que é capaz de determinar o valor de mercado de um imóvel devido ao seu know-how especial em matéria imobiliária. A localização do imóvel, defeitos de construção, reparações falhadas ou concluídas ou medidas de modernização – todas estas coisas são resumidas pelo avaliador num relatório de avaliação. Com base nesta avaliação, você, como vendedor imobiliário, pode, por exemplo, determinar um preço de venda em consonância com o mercado. Além disso, um avaliador imobiliário pode também avaliar a casa ou apartamento em termos do seu estado energético.

Antes de mais, deve saber que a designação “avaliador imobiliário” não está protegida em princípio como título profissional. No entanto, se o avaliador tiver certas qualificações, as coisas parecem diferentes. Por conseguinte, é feita uma distinção entre certos tipos de avaliadores:

Avaliadores imobiliários freelance

Aqueles que oferecem os seus serviços como “avaliadores imobiliários freelance” não têm de possuir quaisquer qualificações profissionais. Consequentemente, a avaliação que tal avaliador prepara para a sua casa também não é juridicamente vinculativa. Como vendedor imobiliário, contudo, pode utilizar a sua avaliação sem mais delongas como base para determinar o preço de venda do seu imóvel, desde que se trate de uma venda regular sem disputa legal ou algo semelhante.

Avaliadores nomeados e ajuramentados pelo público

Um avaliador imobiliário publicamente nomeado e ajuramentado é um perito comprovado na sua área, uma vez que é examinado e certificado pelas autoridades. Ele ou ela deve ter experiência comprovada, independência, objectividade e fidedignidade e está autorizado a fazer cálculos de mercado ou de valor justo oficialmente reconhecidos e, portanto, aprovados pelos tribunais.

Peritos reconhecidos pelo Estado

Um perito em bens imobiliários aprovado pelo Estado é um avaliador imobiliário que também é certificado pelas autoridades e está também sob a supervisão das autoridades estatais. Para além das disputas judiciais, o seu relatório de avaliação também pode ser utilizado para fins oficiais, tais como avaliações fiscais em caso de herança ou doação.

Quando um avaliador efectua uma avaliação imobiliária para fornecer uma opinião especializada, ele ou ela considera todos os aspectos que compõem o valor do imóvel. Em primeiro lugar e acima de tudo:

Localização

O imóvel está localizado num local atractivo com boas infra-estruturas e num distrito procurado? Isto também aumenta o valor do imóvel.

Equipamento

Como é a casa ou apartamento em detalhe? Por exemplo, existem varandas, garagens ou uma casa de banho para hóspedes?

Condição

Quantos anos tem a propriedade, o proprietário manteve bem a propriedade e modernizou-a regularmente ou renovou-a se necessário, também em termos de energia?

Valor do solo

Que valor é indicado nos mapas de valor do terreno padrão no endereço do imóvel? É a base para a avaliação, porque é o valor médio de um metro quadrado de terreno não urbanizado numa determinada área.

Encargos de construção

Estão os chamados ónus de construção inscritos no registo de ónus de construção, tais como regulamentos sobre os quais certas áreas da propriedade não podem ser construídas para manter uma distância suficiente da propriedade vizinha? Os ónus de construção fornecem informações sobre a usabilidade de uma propriedade.

Tipo e utilização

Que tipo de propriedade é afinal – uma casa unifamiliar isolada ou um condomínio de quatro quartos? Ou não é de todo residencial, mas um espaço comercial ou retalhista? O tipo de imóvel determina o seu uso e, consequentemente, o seu valor.

O factor decisivo para os custos da avaliação imobiliária é, antes de mais nada, o tipo de avaliação de que necessita. Uma avaliação abrangente do valor de mercado, que pode cobrir rapidamente 100 páginas e também ser apresentada em tribunal, é correspondentemente mais cara do que uma avaliação curta. Pode saber mais sobre os tipos de avaliações nos pontos seguintes. O valor de mercado esperado e o tipo de propriedade também desempenham um papel importante na determinação dos custos. Dependendo da complexidade da avaliação, pode esperar custos no intervalo de três a quatro dígitos. Como regra, pode orientar-se para um valor de 0,5 a 1,5 por cento do valor de mercado.

Como regra geral, o custo de contratação de um avaliador imobiliário é livremente negociável.

Nem todas as avaliações imobiliárias são as mesmas. Dependendo da ocasião, são necessários diferentes tipos de avaliações ou mesmo obrigatórias para a sua casa.

Avaliação breve

Uma breve avaliação fornece basicamente apenas uma breve avaliação do valor de um bem. É composta por algumas páginas e pode ser utilizada, por exemplo, numa simples venda imobiliária sem litígio. Não é sequer necessário chamar um avaliador imobiliário certificado para preparar esta avaliação; um agente imobiliário é muitas vezes perfeitamente adequado.

Avaliação do valor de mercado

Uma avaliação completa do valor de mercado é obrigatória para todas as disputas legais relativas a bens imóveis (herança, divórcio ou venda forçada). Esta forma de avaliação só pode ser preparada por um avaliador imobiliário publicamente nomeado e ajuramentado, uma vez que ele ou ela possui comprovadamente a perícia necessária.

Avaliação de valor

A avaliação de valor representa uma espécie de meio termo, uma vez que é mais informativa do que uma avaliação curta, mas não é de modo algum tão extensa como uma avaliação completa. Uma avaliação é preparada, por exemplo, ao comprar bens imobiliários por um perito do banco que fornece o financiamento da construção.

Descubra aqui, num relance, qual a avaliação de que necessita para que ocasião.

Compra e venda de bens imobiliários:

Qualquer pessoa que esteja a começar a pensar em vender bens imóveis pode utilizar uma avaliação como uma ajuda inicial para a tomada de decisões a favor ou contra a venda.

Se estiver interessado num imóvel, uma avaliação ajudá-lo-á a avaliar se o preço solicitado pelo proprietário é razoável.

Se um imóvel deve ser financiado ou se os bens imobiliários já estão disponíveis, uma avaliação serve para determinar o total dos bens. O banco utiliza esta informação para avaliar a fiabilidade creditícia.

Herança de um bem imóvel:

Se uma comunidade de herdeiros for dividida e uma disputa legal for iminente, o valor do bem deve ser determinado de forma aprovada pelo tribunal, a fim de dividir a herança.

Se a comunidade de herdeiros não estiver em disputa, o valor do bem imobiliário serve de base para dividir a herança.

Repartição de Finanças:

Se houver disputas com a repartição de finanças sobre o montante do imposto sucessório, o valor dos bens imóveis deve ser determinado de forma a ser julgado em tribunal.

Se houver disputas com a repartição de finanças sobre o montante do imposto sobre as doações, o valor do imóvel deve ser determinado de forma à prova de tribunal.

Se um imóvel tiver sido parcialmente incorporado num bem comercial ou for utilizado em caso de descontinuação do negócio, o proprietário deve declarar o valor correspondente à administração fiscal.

Divórcio:

Se não for possível chegar a acordo amigável sobre a divisão de bens durante o processo de divórcio, o valor do bem imóvel deve ser determinado de forma à prova de tribunal.

Se os cônjuges concordarem em como dividir os seus bens, são livres de decidir como valorizar os bens e, portanto, também quaisquer bens imobiliários existentes. Uma avaliação é muito útil como base para a tomada de decisões.

Defeitos de construção e reclamações de seguros:

Se se tratar de defeitos de construção em edifícios, deve ser preparada uma documentação de defeitos ou uma opinião de perito sobre danos, a fim de poder fazer valer reclamações contra a empresa de construção.

Se estiverem envolvidas reclamações de seguros, um relatório de danos serve como base para quaisquer reclamações contra a seguradora.

Leilão obrigatório:

Antes de um leilão de execução hipotecária, deve ser apresentada uma avaliação do valor de mercado ao tribunal distrital para que os licitantes possam obter informações sobre o imóvel com antecedência. O valor de mercado determina quão alta deve ser a oferta mínima.

Quando um avaliador avalia a sua casa, ele ou ela requer determinados documentos, dependendo do tipo de avaliação. Para uma breve avaliação, são necessários muito menos documentos do que para uma avaliação abrangente do valor de mercado. O avaliador que avalia a sua propriedade dir-lhe-á exactamente que documentos precisa de si. Como regra, os seguintes documentos são sempre incluídos:

• Extrato do registo predial
• Certificado energético
• Plano do sítio
• Excerto do mapa cadastral
• Excerto do registo de encargos de construção
• Plantas e plantas dos edifícios
• Cálculo do espaço habitacional
• Prova de reparações e modernizações

Se o seu imóvel for um condomínio numa associação de proprietários, as actas das últimas três reuniões de proprietários são também necessárias, bem como o plano de partilha, a declaração de partilha e uma lista de custos acessórios.

Quer que um avaliador avalie o seu imóvel com precisão? Então verifique antecipadamente que tipo de avaliador tem de avaliar a sua casa ou que tipo de avaliação imobiliária precisa. Para avaliações que devem ser apresentadas em tribunal, tem absolutamente de contratar um avaliador imobiliário publicamente nomeado e ajuramentado. Para estar no lado seguro, peça para ver o carimbo da câmara e o cartão de identificação. Além disso, a objectividade da avaliação imobiliária deve ser uma prioridade no processo de selecção. Para manter a credibilidade perante os compradores ou em tribunal, não encomendar bons conhecidos ou familiares para preparar a avaliação.

Uma vez encontrado um perito para a avaliação imobiliária, é essencial determinar antecipadamente os honorários dos serviços do perito, uma vez que esta actividade não está normalmente sujeita a uma portaria de honorários fixos. Se surgirem problemas com um avaliador imobiliário nomeado publicamente, contactar imediatamente a autoridade supervisora ou a câmara competente.

Não quer procurar um avaliador adequado para os seus bens por conta própria? A Metahome24 pode ajudá-lo a encontrar o seu caminho através da selva de avaliadores. Deixe-nos apenas recomendar-lhe um perito para a avaliação imobiliária! Se necessário, podemos também encontrar um perito adequado para o ajudar a vender o seu imóvel.