不動産鑑定士とは、不動産に関する特別なノウハウを持ち、不動産の市場価値を判断することができる人のことである。不動産の立地条件、建築の欠陥、修繕や近代化対策の見落としや完了など、これらのことを鑑定士がまとめて評価書にまとめます。この鑑定書をもとに、例えば不動産の売主として、市場に見合った売却価格を決定することができます。また、不動産鑑定士は、住宅やマンションのエネルギー状態についても評価することができる。

まず知っておいていただきたいのは、「不動産鑑定士」という呼称は、原則として職能として保護されないということです。しかし、鑑定士が一定の資格を有していれば、事情は違ってくる。そのため、鑑定士の種類によって区別されています。

フリーランスの不動産鑑定士

フリーランスの不動産鑑定士」は、専門的な資格は必要ない。したがって、このような鑑定士が作成する鑑定書にも法的な拘束力はない。ただし、不動産の売主としては、法的な紛争等のない通常の売却であれば、その鑑定評価をそのまま売却価格の根拠とすることができます。

公選・宣誓鑑定人

公的に任命され、宣誓した不動産鑑定士は、当局の審査と認定を受けているため、その分野の専門家であることが証明されています。専門性、独立性、客観性、信頼性が証明されていなければならず、公的に認められた、つまり裁判所が認める市場価値または公正価値の計算をすることが認められているのです。

州公認の専門家

不動産に関する国家公認の専門家とは、当局の認定を受けた、同じく国家当局の監督下にある不動産鑑定士のことです。その評価書は、裁判上の紛争だけでなく、相続や贈与の際の税額査定など、公的な目的でも使用することができます。

鑑定士が不動産の鑑定評価を行う場合、不動産の価値を構成するあらゆる側面を考慮する。まず、最も重要なのは

立地条件

その物件は、インフラが整備された魅力的な場所にあり、人気の高い地区に位置しているか。これも不動産の価値を高めます。

設備

家やアパートは、具体的にどのようなものでしょうか？例えば、バルコニーやガレージ、ゲスト用トイレはあるか？

コンディション

物件の築年数はどのくらいか、所有者は物件をよく維持し、定期的に近代化し、必要であれば改装しているか、またエネルギーの観点からも？

地価

物件の所在地にある標準的な地価図には、どのような値が記載されているのでしょうか？ある地域の未開発の土地1平方メートルの平均的な価格であるため、評価の基礎となる。

建物の抵当権

隣地との十分な距離を保つために、敷地のある部分には建築してはいけないという規制など、いわゆる建物抵当権が建物抵当権設定登記に記載されているか。建物の抵当権は、その不動産の使用可能性に関する情報を提供します。

種類と用途

戸建ての一戸建てなのか、4LDKのマンションなのか、とにかくどのような物件なのか。それとも、住宅ではなく、商業施設や店舗なのか？物件の種類によって、その用途が決まり、それに応じて価値も変わります。

不動産鑑定の費用の決め手は、まず、どのような鑑定を必要とするかです。短時間で100ページにも及び、裁判にも耐えうる総合的な時価評価額は、短時間の評価よりも相応に高額になります。鑑定書の種類については、以下のポイントで確認することができます。予想される市場価値と不動産の種類も、費用の決定に大きな役割を果たします。 査定の複雑さにもよりますが、3桁から4桁の費用がかかると予想されます。原則として、市場価格の0.5～1.5％程度を目安に方向付けるとよいでしょう。

不動産鑑定士に依頼する費用は、原則として自由に交渉可能です。

不動産鑑定はすべて同じではありません。その時々によって、さまざまな種類の鑑定が必要とされ、また、ご自宅の鑑定が必須となることもあります。

短い鑑定

簡易査定は、基本的に不動産の価値を簡単に評価するものです。数ページで構成され、例えば、訴訟を伴わない単純な不動産売買で使用することができます。この鑑定書の作成に不動産鑑定士を呼ぶ必要はなく、不動産業者でも十分な場合があります。

時価評価

不動産に関する法的紛争（相続、離婚、強制売却）には、完全な時価評価書が必須です。この鑑定書は、公的に任命され宣誓した不動産鑑定士が、必要な専門知識を有していることが明らかである場合にのみ作成することができます。

価格査定

価格査定は、簡易査定よりは情報量が多いが、全面査定ほど広範ではないため、ある種の中間的な位置づけにある。例えば、不動産を購入する際に、建設資金を提供する銀行の専門家が鑑定書を作成する。

どのような場合にどの鑑定書が必要なのか、ここで一目瞭然です。

不動産の購入・売却

不動産の売却を考え始めた方は、売却の賛否を判断する最初の材料として査定を利用することができます。

不動産に興味がある場合、所有者の提示価格が妥当かどうかを評価するのに役立ちます。

不動産に融資を受ける場合、または不動産資産がすでにある場合、鑑定は総資産を決定する役割を果たします。銀行はこの情報をもとに信用力を評価します。

不動産の相続

相続人の共同体が分割され、法的紛争が差し迫っている場合、相続財産を分割するために、裁判所の認める方法で不動産の価値を決定する必要があります。

相続人の共同体に争いがない場合は、不動産価格が相続財産の分割の基準となる。

税務署

税務署との間で相続税額に争いがある場合、不動産価格を裁判所の認めた方法で決定する必要があります。

贈与税額について税務署と争う場合は、不動産価格を裁判で確定する必要があります。

不動産の一部を事業用資産に組み入れたり、事業を廃止した場合に使用する場合、所有者は税務署に対応する価額を申告しなければなりません。

離婚

離婚の際に財産分与について円満な合意が得られない場合、不動産の価値を裁判所の証明する方法で決定する必要があります。

配偶者が資産の分割方法について合意した場合、資産の評価方法を自由に決めることができるため、既存の不動産も評価することができます。鑑定書は、意思決定の基準として非常に役に立ちます。

建物の瑕疵と保険金請求

建物の欠陥の問題であれば、建設会社に損害賠償を請求するために、欠陥に関する文書や損害に関する鑑定書を作成する必要があります。

保険金請求の場合は、損害調査報告書が保険会社に対する請求の基礎となります。

強制競売。

競売に先立ち、入札者が事前に物件の情報を入手できるよう、市場価格の鑑定書を地方裁判所に提出しなければならない。市場価格によって最低落札価格が決まる。

鑑定士があなたの家を評価するとき、鑑定の種類に応じて一定の書類を要求します。簡易鑑定では、包括的な市場価値鑑定よりもはるかに少ない文書が必要です。あなたの不動産を評価する鑑定士は、彼があなたから必要とする書類を正確に教えてくれます。原則として、以下の書類は必ず添付してください。

• 土地登記簿謄本
• エネルギー証明書
• 敷地図
• 地籍図からの抜粋
• 建物抵当権設定登記簿の抜粋
• 建物図面、間取り図
• 居住面積計算書
• 修繕・改修の証明書

所有者協会のマンションであれば、過去3回分の所有者会議の議事録、分割計画書、分割宣言書、付帯費用一覧表も必要です。

あなたは、鑑定士にあなたの不動産を正確に評価してもらいたいですか？それなら、どんな鑑定士があなたの家を全く鑑定しないのか、どんな不動産鑑定が必要なのか、事前に確認してください。裁判で通用するような鑑定書の場合、絶対に公的に任命され宣誓した不動産鑑定士に依頼しなければなりません。念のため、会議所印と身分証明書を見せてもらいましょう。さらに、不動産鑑定の客観性を優先して選定する必要があります。買い手の前や裁判での信用を保つために、仲の良い知人や親族に鑑定書の作成を依頼しないようにしましょう。

不動産鑑定を行う専門家が見つかったら、この活動は通常、固定料金条例の対象ではないので、専門家のサービスに対する料金を事前に決定することが不可欠である。公的に任命された不動産鑑定士に問題が生じた場合は、直ちに監督官庁または関連する会議所に連絡してください。

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