適切な買い手を見つけるために知っておくべきこと、そしてすべきことのすべて
家を売りたいのですが、何から始めればいいですか？
あなたの家を販売することは、財政的にも感情的にも大きな決断です。あなたが販売することを決定したら、あなたの家が市場に出る前に介して動作するように多くの手順があります。 あなたの家のための価格を設定する方法、いつ、どのように販売し、あなたの家を販売するときにあなたの住宅ローンに何が起こるかについて説明します。 売却の準備をする時期が来ました。
手持ちの物件が手狭になった、生活環境が変わった、あるいは単に足がかゆいなど、人間が売却を選択する理由はさまざまです。夜中に「リフォームすべきか、それとも売却すべきか」といった問いに答え、じっくりと考えた末に、毎年何千人もの人が売却というエキサイティングなステップを選択します。
一度決定したら、どこから始めますか？さて、あなたがどこにいる右の開始。あなたもエージェントに連絡する前に、あなたは、脱散らかっ庭を片付け、それがすべて最高の探して得ることによって、できるだけ “オープンホーム準備 “に近いプロパティを取得する必要があります。次に、あなたが販売したいときに、どのくらいのために、あなたが販売したい方法と、あなたがエージェントに探したいものに移動することができます。
あなたの家の価値はいくらなのかという質問は大きなものです。metahome24.comは、その最先端の自動評価モデルを使用して、あなたの財産の推定値への簡単な答えを見つけるのを助けることができます。このモデルは、以下のような幅広いデータの分析を通じて、あなたの財産の推定価値を生成します。
- 物件のタイプ（一軒家、タウンハウス、地層など）
- 土地の広さと場所
- 比較可能な売上高（近くで売れた類似の住宅など）
- 市場動向（現在および過去
- 寝室数、バスルーム数、ガレージ、敷地の広さなどの物件特性
また、エージェントの査定、銀行の査定、その他のデスクトップおよび自動査定を使用して推定値を取得することができます。
住宅用不動産は一般的に、個人売買とオークションの2つの方法で売却されます。場所、物件の種類、需要など、状況に応じて最適な選択をするためには、かなり多くの要素を考慮する必要があります。選択には、エージェントと協力して行うのがベストです。
1. オークション vs 個人売買
一般的に、オークションは特に需要の高い物件やユニークな特徴を持つ物件に向いていると言われています。オークションは、競争的で公開されたプロセスであり、これが販売価格を大きく押し上げることにつながります。また、クーリングオフの期間もありません。このような透明性のあるプロセスに抵抗がある方や、需要がそれほど高くない物件をお持ちの方は、個人売買を選択するのがよいでしょう。この場合、物件はエージェントを通して希望価格でリストアップされ、エージェントは物件を売り出し、売主にオファーを提示します。このような販売は、公開されていないため、オークションよりも低コストで行うことができ、また、買い手が考えを変えるためのクーリングオフ期間も設けられている。
また、一部の物件は、「市場外」、つまり、一般に宣伝せずに販売されることもある。市場外販売は、競争がなければ販売価格を押し上げる方法がないため、最高価格を達成するための理想的な方法とは言えません。どのような物件を売るのかが大きなポイントになります。投資用物件やテナント物件、故人の不動産であれば、所有者・居住者である場合とは異なる考慮すべき点がいくつかあります。
2. 借地権付き物件の売却
所有物件が借地権の場合、借主への影響を考慮する必要があります。借主の権利は州によって異なるため、お住まいの地域の権利についてよく理解しておく必要があります。テナント付き物件の売却方法は、投資家が購入する可能性が高いか、それとも持ち家が購入する可能性が高いかによって異なります。所有者／居住者にアピールする物件であると予想される場合、テナントをどのように管理するかがより重要になります。家主はいつでも物件を売却することが法律上認められていますが、定期借家契約も終了日まで法律上有効ですので、売却を希望する場合は、テナントとお互いに納得のいく方法をとることが大切です。お互いの合意で賃貸借契約を早期に終了させることは可能ですし、入居者不在の物件を提供したい場合は、入居者に退去補償を申し出ることもできます。賃借人が留まることを主張し、物件が所有者／居住者向けに販売されている場合は、賃貸契約が終了するまで待つことを検討する価値があるかもしれません。
3. 故人の遺産を売却する
故人の遺産の売却は、他の売却とほぼ同じ流れで行われますが、いくつかの特別な考慮事項があります。相続財産の売却を取り巻く法律やプロセスは、州によって異なるので、あなたがあなたを助けるためにいくつかの良い法的アドバイスを得ることを確認してください。ほとんどの場合、遺言執行者は、不動産の所有者になり、不動産に関連するすべての税金や債務が支払われ、不動産に権利を持つすべての人々が正しく支払われることを確認する責任があります。
今が売り時かどうかを判断する要素は無数にあり、市場を調査することが重要です。自分の住んでいる地域で売れた類似物件を調べて、価格が自分の探しているものに近いかどうか、また需要があるかどうかを調べます。また、全体的な経済状況も大きく影響します。金融情勢が悪化して「ストレス」による売却が多発すれば、全体的に価格が下がる可能性があります。
天候にも左右されます。春は例年、ほとんどの地域で住宅購入が急増します。また、一年中自然光が入る家なら、競争の少ない冬が最適かもしれません。最終的には、需要と供給が最も大きな役割を果たすでしょう。高い需要と低い供給がある場合、これはあなたの販売に良い前兆になります。もちろん、あなた自身の財政状態も中心的な役割を果たすので、信頼できるアドバイザーに、いつ売るのが理にかなっているかを相談してください。
不動産の売却を検討される際には、資金調達の選択肢を検討されることをお勧めします。ローンの借り換えを検討されてはいかがでしょうか。現在のローンを解約し、新しいローンを組むことは、単に金利が良くなるだけでなく、多くの利点があります。例えば、金利を下げたり、返済額を減らすために、引き直し計算ができるようにしたり、より良いサービスを受けることができます。改築や増築をしたいが資金がない場合、借り換えが最も安く資金を調達できる場合があります。
売却する代わりに、2つ目の投資用不動産を購入することもできます。現在の住宅ローンを十分返済している場合、これを投資物件用のセカンドローンに充当することができます。返済した金額、または実際に所有している自宅の金額は、エクイティと呼ばれ、ポートフォリオを拡大する機会を与えてくれます。まずは計算をしてルールを理解することが大切ですので、必ずファイナンシャルプランナーや機関に相談することをお勧めします。
特に、不動産価値が急速に上昇し、あなたの不動産タイプの需要が高い場合は、売却する際に、先に購入することが有利になることがあります。ブリッジングローンを確保することで、自宅を売却した代金を受け取る前に、物件を購入することが可能になります。このように、状況は人それぞれですので、必ず金融の専門家に相談してください。
あなたの家を販売する不動産業者を選択する
右の不動産業者を持つことは素晴らしい価格のためにあなたの家を販売したり、ちょうどあなたの常備菜を作ることの違いを作ることができます。研究と地元の知識は、あなたの家のための最高のエージェントを取得することが重要です。最高のエージェントを見つける方法、販売のためにあなたの家を販売する方法とどのくらいのあなたの家の価値があることを発見してください。
不動産を売却することを決めるとき、最も重要な検討事項のひとつは、誰があなたのためにそれを売ってくれるかということです。まず最初に、あなたの研究を行う。あなたの郊外に強い結果の歴史を持つエージェントを探します。彼らはエージェントがどのように良いに明確な洞察を与えるように市場での平均日数とオークションのクリアランス率のような指標は、非常に重要です。また、ローカルに行く。ローカル市場の深い理解を持つエージェントを見つけることは、あなたが販売しているプロパティの種類の販売の実績のある経験を持つものを見つけるのと同じくらい重要です。良いエージェントは、ベンダーとして、プロパティと地域について同じくらい知っている必要があります。それも、エージェントのパフォーマンスをテストするために買い手として機能するようにスマートです。オープンハウスに移動し、彼らがどのように実行するかを参照してください。 また、潜在的なエージェントの多くの質問をたくさんしてください。他のプロパティの販売のケーススタディを通してあなたを取るために、販売が起こった方法とどのように結果が達成されたを介してあなたを話すためにそれらを頼む。彼らは特定のアプローチを使用する理由と、彼らはあなたの財産のために最善を尽くすと思うもの、なぜそれらを頼む。オークションを勧めるのであれば、その理由も聞いてください。また、オークションのコツについても聞いてみましょう。
価格設定も重要ですが、複雑で、売却の際に業者が決断しなければならないことです。良いエージェントと協力して価格を決めるか、独立した鑑定士に依頼するかの2つの選択肢があります。売り手は、借金の返済や新居の購入に必要な金額に基づいて自分の家の価格を決めることがよくありますが、実際には、これは家の実際の市場価値とは関係ありません。地元で経験を積んだ信頼できるエージェントは、関連するすべての市場原理を理解し、合理的な価格に到達するためにベンダーと協力します。または、わずか数百ドルのために、あなたは全く販売に関与していない修飾された評価者から宣誓評価を得ることができます。
数十年前、不動産の広告といえば、前庭に「売り出し中」の看板を出すことでしたが、今日では、オンライン広告とそれに付随する戦略的な販売キャンペーンがすべてとなっています。広告宣伝には、プロフェッショナルな写真撮影、オンラインやソーシャル、時には紙媒体も含めた包括的なメディア・キャンペーンが含まれます。このような作業は絶対に欠かせません。結局のところ、適切な人々にそれが売りに出されていることを知ってもらわなければ、市場に出ている家は意味がないのです。そして、エージェントが行う実際のセールスキャンペーンです。物件をどのように売るか、どのように演出するか、何件開けるか、交渉の進め方、広告の展開と監視など、盛りだくさんの内容です。
家を売るにはいくらかかるか」と聞くと、主に出てくるのは不動産業者の手数料です。だから、それを分解してみましょう。まず、マーケティングがあり、次にエージェントの手数料またはコミッションがあります。
1. マーケティング費用
売り手は、広告やその他のマーケティングチャネルを通じて、彼らの財産を促進するためのコストをカバーしています。エージェントは、家の前にボードを出す、metahome24.comに掲載する、掲載用の写真を撮る、間取り図を作成する、コピーライティング、プレス広告などのキャンペーンを提案します。市場での平均的なマーケティングキャンペーンは、$ 3.000と$ 10.000の間に費用がかかります。
2. エージェントの手数料とボーナス
不動産業者の手数料には2種類あります。そこにエージェントと売り手が不動産の売却のための固定料金に同意し、それが何のために販売されていない、エージェントの手数料が設定されているフラット料、です。そして、エージェントが最終的な販売価格の一定割合を取得する販売手数料の割合があります。販売手数料の割合は、1％から5％の幅がありますが、物件の価値やエージェント間のビジネス競争など、さまざまな要因に影響されます。
また、ボーナスも世界中で利用されるようになってきている。これは事実上のインセンティブボーナスで、物件が合意したリザーブを上回った場合に、エージェントと売り手がパーセンテージベースのボーナスに合意するものです。例えば、リザーブを超えた金額の10％といった具合である。例えば、50万ドルで販売すると予想されるプロパティは、55万ドルのために行く2％の ³”販売の割合³”手数料と10％の ³”ボーナス³”手数料にエージェントによって販売されて、エージェントに17000ドルをネッティングします。これは、割合の手数料（55万ドルの2％）プラスボーナス5000ドル（リザーブ以上5万ドルの10％）のための$ 11,000で構成されています。
売却のための家の準備
家を売るための準備は、プレゼンテーションが重要です。基本的な断捨離やスタイリング、価値を高めるための小さな改装など、買い手が売り物件に何を求めているのか、また、よくある売り物件の失敗を避けるにはどうすればいいのかを発見しましょう。
リノベーションは、売却時に不動産の価値を高める素晴らしい方法ですが、潜在的な売却価格がその費用を正当化するものであることを確認することを忘れないでください。床材が擦り切れている場所にカーペットを敷き直すことは、本物の輝きを追加する非常に費用対効果の高い方法です。また、家の内外をペンキで塗り直せば、新鮮で明るい雰囲気になります。キッチンとバスルームは、アップグレードのための明白なターゲットですので、これらの領域をリフレッシュすることを検討してください。 これらの領域は、改装する高価なことができ、あなたの支出は、販売価格に正当化されなければならないとして、コストを抑えることを忘れないでください。また、色や建具の中立を保つので、できるだけ多くの潜在的な買い手にアピールし、彼らは人格の選択によって延期されません。ダクト式エアコンも検討の余地があります。初期費用は高くつくかもしれませんが、物件への関心が高まり、売却価格の上昇につながる可能性があります。
あなたが安いユニットやマンションを販売している場合は、リノベーションのコストはあなたが得る最終的な売却価格に見合うかどうかを慎重に考えてください。また、新しい所有者が自分でやりたいと思うケースもあるでしょう。
あなたの家を販売するための最良のヒントの一つは非常に簡単です：可能な限り最高の方法でそれを提示する。あなたは、単に家を売っているのではなく、ライフスタイルを販売していることを覚えておく必要があります。ホームステージングは、それが迅速に売れるように、潜在的な買い手にできるだけ魅力的なようにあなたの財産を作ることを記述するために使用される用語です。単に掃除や片付けをするだけでなく、物件全体を見て、収納するもの、残すもの、各部屋の用途、家具やアクセサリー、アート作品の配置、修理やアップグレード、色や塗り替え、タオルやベッドリネンなど新たに必要なものを決めます。販売キャンペーン期間中、家具をレンタルすることもよくあります。ステージャーには、1時間200ドル程度の時間給でアドバイスをもらい、必要な作業を行うか、特別に手伝ってもらうことができます。
あなたの家が買い手に与える第一印象は重要であり、彼らが最初に来たときに良いものであることを確認することは、あなたが考えるほど難しいことではありません。家の中を整理整頓し、家具の配置を変え、心地よい香りを取り入れると、開店時に心地よい絵を描くことができます。もう一つは、自分自身や家族、ペットの存在を目立たなくすることです。これは、潜在的な買い手があなたの財産を検査し、彼らは家の中で自分自身を想像するスペースを与えるように、リラックスすることができます。
人々があなたの家の中でさまようことは、いくつかのプライバシーの侵害のように感じることができるように、オープンのための “感情的な準備 “であることも重要です。これはプロセスの一部に過ぎないと自分に言い聞かせ、より安心感を得るための実践的な手段を講じましょう。例えば、家族の写真や子供の絵、卒業証書などの個人を特定できるようなものは壁から外しておくとよいでしょう。また、誰もがあなたのようにあなたの家を気に入るつもりはないことを覚えておく価値があります。あなたが悪いフィードバックを聞いた場合、それがあなたの家である一方で、それは潜在的な買い手への単なる財産の一部であることを忘れないでください。
マーケティングと検査を経て、いよいよオークション当日です。オークションには厳しい規則があり、その内容は州によって異なります。オークションは州ごとに異なる厳格なルールにのっとって行われるため、エージェントが当日の流れを説明し、これから起こることを理解してもらいます。ほとんどの場合、検査のための最終的なオープンは、ちょうどオークションの前に発生し、その後、エージェントは、一般的にプロパティに関する特定の情報を開示することが法的に要求されるでしょう。これが何であるかは、あなたがいるどの状態に依存します。
それからが本番、入札だ。リザーブプライスに達した場合、その物件は最高額の入札者に渡ります。リザーブプライスに達しない場合、その物件はパスインされる。この場合、その時点での最高入札者が、エージェントやベンダーと価格交渉をする権利を持つ。
あなたの財産を販売する際に行うことがたくさんあり、あなたがより良いそれを行うことができます方法についての意見とたくさんの人がいます！あなたができる最善のことの一つは、早期にエージェントを従事し、アドバイスを受けることです。 あなたがすることができる最善のものの一つは、早期にエージェントを従事し、彼らのアドバイスを取ることです。プロセスの早い段階でエージェントをEnlistingは、彼らがあなたの家を販売するための最善の戦略を開発するためにあなたと協力する時間を与え、また、あなたが改装し、どのくらいの必要があるかなどの意思決定に役立ちます。
人々は、エージェントを選択するか、またはマーケティングのために支払うときにコストを削減するために見てのミスを犯す。最も安いエージェントを選択すると、最良の結果をもたらさないかもしれませんし、また、最高の販売価格を取得しないことを意味するかもしれません。同じことがマーケティングのために行く。コストを削減することを選択すると、あなたの財産を見ているはずの人々がいないことを意味するかもしれないので、ここで保存する数百ドルは、あなたに数千の費用がかかることになるかもしれません。もう一つのよくある間違いは、販売価格を高く設定しすぎることです。これは、単に価格のためにあなたの財産を避けるでしょうバイヤーを離れて怖がらせる可能性があります。潜在的な買い手が興味を示したら、常に価格を交渉することができます覚えておいてください。あなたの地元の市場にあなたの研究を行い、あなたのエージェントとの長いチャットを持っています。
不動産業界の誰もが、売却にかかる時間について持論を展開していますが、現実は退屈な1ヶ月です。詳しい人によると、世界平均で、自宅の写真を撮ってから売却日まで約30日かかるという。住宅が売れると、決済には通常30日から120日かかり、土地売却やデベロッパーへの売却はもっと長くかかるのが普通である。もちろん、すべての物件は異なり、いくつかの要因が売却までの期間に影響します。価格帯、立地、物件の種類は、その住宅に興味を持つ買い手の数、ひいては売却までの期間に影響を与える3大要素です。
家を売った後にすべきことと次のステップ
オークションのハンマーが落ち、売却価格が合意されても、仕事は終わりません。これは、家を売るためのビジネスエンドです。今こそ、書類を整え、融資を確定し、引っ越しの準備をする時です。決済日までの間に必要なことをすべて確認しましょう。
物件が売れたら、次は事務処理です。 まず、コンベアランスです。これは、不動産の法的所有権をある人から別の人に移す手続きで、世界中のあらゆる不動産購入で必要とされるものです。ライセンスを持ったコンベンサーやソリシターのみが行うことができます。コンベヤーや事務弁護士は、所有者の詳細、権利、決済日、すべての条件、含まれるもの、さらにゾーニング証明書や下水道図などを含む、不動産の売買契約書を作成します。契約書の交換は、合意した条件で売却するための拘束力のある契約書を作成する正式な法的手続きである。売主と買主がそれぞれ売買契約書のコピーに署名し、これらの書類を交換することで、契約は法的拘束力を持つことになります。クーリングオフが適用されることもあります。
では、決済日には何が起こるのでしょうか？決済とは、売買の最終段階で、買主が業者に契約金の支払いを完了し、物件の法的所有権を取得することです。
クーリングオフ制度は、ほとんどの州や地域で存在し、買い手が無償または売却価格のわずかな割合で売却から手を引くことができるようにするものです。この期間の長さと、手を引いた買い手の負担は、州によって異なる。クーリングオフはオークションには適用されず、その他にも州ごとに異なる例外規定がある。
ほとんどのヒューマンと同じように、住宅ローンが完済される前に、不動産を売却することになります。 あなたは、決済が行われる前に、あなたのローンの未払い金額の支払いを手配する必要があります。この手配は、時には数週間かかることがありますので、決済期間中にできるだけ早く貸し手とこのプロセスを開始することが重要です。あなたが借りているよりも多くのために販売している場合、プロセスは簡単ですが、あなたは、可能であれば、売却価格があなたのローンの残高をカバーしないような状況を回避する必要があります。この場合、貸し手は自己資金から用意してもらうことで金額を回収することができますが、これには資産の売却が含まれることがあります。
従来の常識では、まず住宅を売却し、次に別の住宅を購入する方がリスクも少なく、つなぎ融資を受ける必要もないため安全ですが、両方を同時に行うことは可能です。春に人気の同時売買を成功させるには、売買するマーケットをよく知り、双方のエージェント、レンダーと密接に連携する必要があります。すべてはリサーチと準備のたまものです。一般的ではありませんが、上昇相場では、先に買い、後に売るということも可能です。売却する物件が望ましく、高い需要が見込めるのであれば、先に買うことを視野に入れない手はないでしょう。
家を売ったら、次は引越しの番です。重い家具を持ち上げたり、引越し先でトイレットペーパーが見つからなかったりという思い出を呼び起こしながら、引越しのアイデアを思い浮かべる人は多いようです。でも、超ストレスフルになる必要はないんです。
ここでは、専門家によるアドバイスをご紹介します。
- 週末の引越しは、平日よりも費用がかかることが多いので、自動的に引越し業者を予約しないようにしましょう。
- リモコン、ベッドの脚、棚の支え、家具の鍵、商品の再組み立てのためのメーカーの説明書など、必需品をダンボールに詰めてください。これで時間が大幅に短縮されます
- やかん、紅茶/コーヒー、朝食用品、特別なおもちゃ、充電器、学校用品、ペット用品、トイレ用品、薬、スナック、栓抜き、予備のライトグローブ、はさみ、工具、トイレットペーパー、ゴミ袋などのサバイバルキットを準備します。
- 家具がドアや階段を通れるかどうか、確認しておきましょう。
- 家具の配置のために、引越し先の間取り図を作成し、冷蔵庫を中心に家具が収まるかどうか、スペースを測っておきましょう。
- 引越し先が市街地である場合、引越し用バンの駐車場を事前に確保し、荷物の積み下ろしが容易にできるようにしましょう。罰金は高額になることがあります。
