Un tasador inmobiliario es una persona con conocimientos especiales que puede determinar el valor de mercado de una propiedad gracias a sus conocimientos especiales en materia inmobiliaria. La ubicación del inmueble, los defectos de construcción, las reparaciones o las medidas de modernización que no se han realizado o que se han llevado a cabo, todo esto lo resume el tasador en un informe de valoración. Sobre la base de esta tasación, usted, como vendedor de bienes inmuebles, puede, por ejemplo, determinar un precio de venta acorde con el mercado. Además, un tasador inmobiliario también puede evaluar la casa o el apartamento en cuanto a su estado energético.

En primer lugar, debe saber que la denominación «tasador inmobiliario» no está protegida como título profesional en principio. Sin embargo, si el tasador tiene determinadas cualificaciones, las cosas son diferentes. Por lo tanto, se distingue entre ciertos tipos de tasadores:

Tasadores inmobiliarios autónomos

Los que ofrecen sus servicios como «tasadores inmobiliarios autónomos» no tienen que poseer ninguna cualificación profesional. Por lo tanto, la tasación que un tasador de este tipo prepara para su casa tampoco es legalmente vinculante. Sin embargo, como vendedor de inmuebles, puede utilizar su tasación sin más como base para determinar el precio de venta de su propiedad, siempre que se trate de una venta regular sin disputa legal o similar.

Tasadores nombrados y jurados públicamente

Un tasador inmobiliario con nombramiento público y jurado es un experto probado en su campo, ya que es examinado y certificado por las autoridades. Debe tener una experiencia, independencia, objetividad y fiabilidad demostradas y está autorizado a realizar cálculos del valor de mercado o del valor razonable reconocidos oficialmente y, por tanto, aprobados por los tribunales.

Peritos reconocidos por el Estado

Un perito homologado por el Estado es un tasador inmobiliario que también está certificado por las autoridades y también está bajo la supervisión de las autoridades estatales. Además de los litigios judiciales, su informe de tasación también puede utilizarse para fines oficiales, como las valoraciones fiscales en caso de herencia o donación.

Cuando un tasador realiza una valoración inmobiliaria para emitir un dictamen pericial, tiene en cuenta todos los aspectos que conforman el valor del inmueble. Los primeros y más importantes son

Ubicación

¿Se encuentra el inmueble en un lugar atractivo, con buenas infraestructuras y en un barrio solicitado? Esto también aumenta el valor de la propiedad.

Equipamiento

¿Cómo es la casa o el apartamento en detalle? Por ejemplo, ¿hay balcones, garajes o un aseo para invitados?

Estado de conservación

¿Cuántos años tiene la propiedad, el propietario la ha mantenido bien y la ha modernizado regularmente o la ha reformado si es necesario, también en términos de energía?

Valor del suelo

¿Qué valor se indica en los mapas estándar del valor del suelo en la dirección de la propiedad? Es la base de la valoración, ya que es el valor medio de un metro cuadrado de terreno no urbanizado en una zona determinada.

Gravámenes de construcción

¿Se inscriben en el registro de gravámenes a la edificación los denominados gravámenes a la edificación, como las normas que prohíben construir en determinadas zonas de la propiedad para mantener una distancia suficiente con la propiedad vecina? Los gravámenes sobre la edificación proporcionan información sobre la capacidad de uso de una propiedad.

Tipo y uso

¿Qué tipo de propiedad es: una casa unifamiliar aislada o un condominio de cuatro dormitorios? ¿O no es una vivienda, sino un local comercial? El tipo de propiedad determina su uso y, en consecuencia, su valor.

El factor decisivo para los costes de la tasación inmobiliaria es, en primer lugar, el tipo de tasación que necesita. Una tasación exhaustiva del valor de mercado, que puede abarcar rápidamente 100 páginas y también presentarse ante un tribunal, es correspondientemente más cara que una tasación breve. En los siguientes puntos puede encontrar más información sobre los tipos de tasación. El valor de mercado previsto y el tipo de propiedad también desempeñan un papel importante en la determinación de los costes. Dependiendo de la complejidad de la tasación, puede esperar costes de entre tres y cuatro dígitos. Por regla general, puede orientarse a un valor del 0,5 al 1,5 por ciento del valor de mercado.

Por regla general, el coste de contratar a un tasador inmobiliario es libremente negociable.

No todas las tasaciones inmobiliarias son iguales. Dependiendo de la ocasión, se requieren diferentes tipos de tasaciones o incluso son obligatorias para su vivienda.

Tasación breve

Una tasación corta básicamente sólo proporciona una breve evaluación del valor de una propiedad. Consta de unas pocas páginas y puede utilizarse, por ejemplo, en una simple venta inmobiliaria sin litigio. Ni siquiera es necesario llamar a un tasador inmobiliario certificado para preparar esta tasación; un agente inmobiliario suele ser perfectamente adecuado.

Tasación del valor de mercado

La tasación del valor de mercado es obligatoria en todos los litigios relacionados con bienes inmuebles (herencias, divorcios o ventas forzosas). Esta forma de tasación sólo puede ser preparada por un tasador inmobiliario nombrado y jurado públicamente, ya que se puede demostrar que tiene la experiencia necesaria.

Tasación del valor

La tasación de valor representa una especie de término medio, ya que es más informativa que una tasación breve, pero no es ni mucho menos tan extensa como una tasación completa. Una tasación es preparada, por ejemplo, cuando se compra un inmueble por un experto del banco que proporciona la financiación de la construcción.

Descubra aquí de un vistazo qué tasación necesita para cada ocasión.

Compra y venta de inmuebles:

Cualquiera que esté pensando en vender un inmueble puede utilizar una tasación como ayuda inicial para decidir a favor o en contra de la venta.

Si está interesado en una propiedad, una tasación le ayudará a evaluar si el precio que pide el propietario es razonable.

Si se va a financiar una propiedad o si ya se dispone de activos inmobiliarios, una tasación sirve para determinar el total de activos. El banco utiliza esta información para evaluar la solvencia.

Herencia de un inmueble:

Si una comunidad de herederos está dividida y es inminente una disputa legal, el valor de la propiedad debe determinarse de forma aprobada por el tribunal para dividir la herencia.

Si la comunidad de herederos no está en disputa, el valor del inmueble sirve de base para dividir la herencia.

Agencia Tributaria:

Si hay disputas con la Agencia Tributaria sobre el importe del impuesto de sucesiones, el valor de los bienes inmuebles debe determinarse de forma judicial.

En caso de litigio con la Agencia Tributaria sobre la cuantía del impuesto sobre donaciones, el valor del inmueble debe determinarse de forma fehaciente.

Si un inmueble se ha incorporado parcialmente a un patrimonio empresarial o se utiliza en caso de cese de la actividad empresarial, el propietario debe declarar a la Agencia Tributaria el valor correspondiente.

Divorcio:

Si no se llega a un acuerdo amistoso sobre la división de los bienes durante el proceso de divorcio, el valor de los bienes inmuebles debe determinarse de forma judicial.

Si los cónyuges se ponen de acuerdo en la división de sus bienes, son libres de decidir cómo valorar los bienes y, por tanto, también los inmuebles existentes. Una tasación es muy útil como base para la toma de decisiones.

Defectos de construcción y reclamaciones de seguros:

Si se trata de defectos de construcción en los edificios, hay que preparar una documentación de los defectos o un dictamen pericial sobre los daños para poder hacer valer las reclamaciones contra la empresa constructora.

Si se trata de reclamaciones de seguros, un informe de daños sirve de base para cualquier reclamación contra la aseguradora.

Subasta obligatoria:

Antes de una subasta de ejecución hipotecaria, debe presentarse una tasación del valor de mercado ante el tribunal de distrito para que los licitadores puedan obtener información sobre la propiedad por adelantado. El valor de mercado determina la cuantía de la puja mínima.

Cuando un tasador evalúa su casa, exige determinados documentos en función del tipo de tasación. Para una tasación breve, se requieren muchos menos documentos que para una tasación completa del valor de mercado. El tasador que evalúa su propiedad le dirá exactamente qué documentos necesita de usted. Por regla general, siempre se incluyen los siguientes documentos

• Extracto del registro de la propiedad
• Certificado energético
• Plano del terreno
• Extracto del mapa catastral
• Extracto del registro de gravámenes del edificio
• Planos del edificio y de la planta
• Cálculo de la superficie habitable
• Prueba de reparaciones y modernización

Si su propiedad es un condominio en una comunidad de propietarios, también se requieren las actas de las tres últimas reuniones de propietarios, así como el plan de partición, la declaración de partición y una lista de gastos auxiliares.

¿Quiere que un tasador valore su propiedad con precisión? Entonces compruebe de antemano qué tipo de tasador tiene que tasar su casa o qué tipo de tasación inmobiliaria necesita. Para que las tasaciones se presenten ante los tribunales, es absolutamente necesario contratar a un tasador inmobiliario nombrado y jurado públicamente. Para estar seguro, pida ver el sello de la cámara y la tarjeta de identificación. Además, la objetividad de la tasación inmobiliaria debe ser una prioridad en el proceso de selección. Para mantener la credibilidad frente a los compradores o en los tribunales, no encargue la tasación a buenos conocidos o familiares.

Una vez que haya encontrado un perito para la tasación inmobiliaria, es esencial determinar de antemano los honorarios por los servicios del perito, ya que esta actividad no suele estar sujeta a una ordenanza de honorarios fijos. Si surgen problemas con un perito inmobiliario de designación pública, póngase en contacto inmediatamente con la autoridad de control o con la cámara correspondiente.

¿No quiere buscar un tasador adecuado para su inmueble por su cuenta? Metahome24 puede ayudarle a encontrar su camino a través de la jungla de tasadores. Sólo tiene que dejar que le recomendemos un experto en valoración inmobiliaria. Si es necesario, también podemos encontrar un experto adecuado para ayudarle a vender su propiedad.