Todo lo que debe saber -y hacer- para encontrar al comprador adecuado
Quiero vender mi casa, ¿por dónde empiezo?
Vender su casa es una gran decisión, tanto financiera como emocional. Una vez que se decide a vender, hay que seguir una serie de pasos antes de que la casa salga al mercado. Descubra cómo fijar el precio de su casa, cuándo y cómo venderla y qué ocurre con su hipoteca cuando la vende. Es hora de prepararse para vender.
Hay muchas razones por las que los humanos deciden vender: una propiedad que se les ha quedado pequeña, un cambio en las circunstancias de la vida, o incluso simplemente porque les pica el gusanillo. Después de pensar mucho y responder a preguntas como «¿debo renovar o vender?» en mitad de la noche, miles de personas eligen cada año el emocionante paso de vender.
Una vez tomada la decisión, ¿por dónde empezar? Pues empiece por donde está. Antes de ponerse en contacto con un agente, debería dejar la vivienda lo más cerca posible de la «casa abierta», desordenando, arreglando el jardín y dándole un aspecto impecable. Entonces podrá pasar a hablar de cuándo quiere vender, por cuánto, cómo quiere vender y qué quiere buscar en un agente.
La pregunta de cuánto vale su casa es muy importante. Hay muchos factores que determinan lo que debería pedir. metahome24.com puede ayudarle a encontrar una respuesta fácil al valor estimado de su propiedad utilizando su modelo de valoración automatizado de última generación. El modelo genera un valor estimado para su propiedad a través del análisis de una amplia gama de datos, incluyendo
- Tipo de propiedad (es decir, casa, adosado, título de propiedad, etc.)
- Tamaño y ubicación del terreno
- Ventas comparables (es decir, casas similares que se han vendido en las proximidades)
- Tendencias del mercado, actuales e históricas
- Características de la propiedad, como el número de dormitorios, baños, garajes y el tamaño de la superficie de la propiedad.
También puede obtener un valor estimado utilizando la tasación de un agente, una valoración bancaria y otras valoraciones automáticas y de escritorio.
Los inmuebles residenciales suelen venderse de dos maneras: mediante venta privada o subasta. Hay bastantes factores que tendrá que sopesar antes de tomar la mejor decisión para su situación, como la ubicación, el tipo de propiedad y la demanda. La elección es mejor hacerla en colaboración con su agente.
1. Subasta frente a venta privada
En general, las subastas son especialmente adecuadas para las propiedades con gran demanda o que tienen una característica única. Las subastas son un proceso público y competitivo, lo que puede ayudar a aumentar el precio de venta. Además, no hay periodo de reflexión. Para aquellos que no se sientan tan cómodos con este proceso transparente o que tengan una propiedad cuya demanda no sea tan alta, una venta privada puede ser una mejor opción. En estos casos, la propiedad se pone en la lista con un precio de venta a través de un agente, que luego comercializa la propiedad y presenta ofertas al vendedor. Estas ventas son menos públicas, pueden ser menos costosas que las subastas y también incluyen un periodo de reflexión en el que el comprador tiene tiempo para cambiar de opinión.
Algunas propiedades también se venden «fuera del mercado», es decir, sin publicidad. La venta fuera del mercado no es una forma ideal de conseguir el máximo precio, porque sin competencia no hay forma de hacer subir el precio de venta. Una consideración importante es el tipo de propiedad que se vende. Si la propiedad es una inversión o una propiedad arrendada o una finca fallecida, tendrá algunas cosas diferentes a tener en cuenta que si es un propietario/ocupante.
2. Vender una propiedad arrendada
Si su propiedad está arrendada, tendrá que considerar los efectos sobre sus inquilinos. Los derechos de los inquilinos varían de un estado a otro y debe familiarizarse con ellos en su zona. El enfoque de la venta de un inmueble arrendado depende de si lo más probable es que lo compre un inversor o un propietario. Si prevé que la propiedad sea atractiva para un propietario/ocupante, la forma de gestionar a los inquilinos adquiere mayor importancia. Mientras que un propietario puede vender su propiedad en cualquier momento, un contrato de alquiler de duración determinada también sigue siendo legalmente válido hasta su fecha de finalización, por lo que es importante trabajar con los inquilinos en un enfoque de mutuo acuerdo si desea vender. Es posible poner fin a un contrato de alquiler de forma anticipada de mutuo acuerdo y también puede ofrecer a los inquilinos una compensación para que se marchen, si quiere ofrecer la propiedad sin inquilinos. Si los inquilinos insisten en quedarse y la propiedad se está comercializando para propietarios/ocupantes, podría valer la pena considerar la posibilidad de esperar hasta que el contrato de arrendamiento haya terminado.
3. Venta de una herencia fallecida
Las ventas de herencias de fallecidos siguen prácticamente las mismas líneas que cualquier otra venta, pero hay algunas consideraciones adicionales. Las leyes y los procesos que rodean las ventas de bienes heredados varían de un estado a otro, así que asegúrese de obtener un buen asesoramiento legal que le ayude. En la mayoría de los casos, el albacea del testamento se convierte en el propietario de los bienes y es responsable de garantizar que se paguen todos los impuestos y deudas asociados a los bienes y que se pague correctamente a todas las personas que tengan derechos sobre la herencia.
Hay un sinfín de factores que pueden determinar si ahora es el momento adecuado para vender, por lo que la clave es investigar su mercado. Mire las propiedades similares que se han vendido en su zona y averigüe si los precios se acercan a lo que usted busca y también si hay demanda. Las condiciones económicas generales también desempeñan un papel importante. Si hay un gran número de ventas «estresadas» forzadas por el endurecimiento de las condiciones financieras, esto podría hacer bajar los precios en general.
Incluso el clima puede influir. En primavera suele haber un repunte en la compra de viviendas en la mayoría de las zonas. O si su casa recibe buena luz natural durante todo el año, el invierno podría ser lo mejor para usted, cuando hay menos competencia. En última instancia, la oferta y la demanda son los factores más importantes. Si la demanda es alta y la oferta baja, será un buen augurio para su venta. Obviamente, tu propia situación financiera también desempeña un papel fundamental, así que habla con tus asesores de confianza sobre cuándo tiene sentido que vendas.
Mientras reflexiona sobre el proceso de venta de su propiedad, podría ser un buen momento para considerar algunas de las opciones financieras que tiene a su alcance. ¿Por qué no considerar la refinanciación de su préstamo? Dar de baja su préstamo actual abriendo uno nuevo puede ofrecer muchas más ventajas que la simple obtención de un mejor tipo de interés. Podrías obtener mejores prestaciones, como facilidades de reembolso o una cuenta de compensación para reducir tanto los intereses como el importe que tienes que devolver. Si quiere renovar o ampliar la vivienda pero no tiene el dinero necesario, la refinanciación puede ser a veces la opción más barata para conseguirlo.
Tal vez quiera comprar una segunda propiedad de inversión en lugar de venderla. Si ha devuelto una cantidad suficiente de su hipoteca actual, puede utilizarla para financiar un segundo préstamo para una propiedad de inversión. La cantidad que ha devuelto, o que realmente posee en su casa, se conoce como patrimonio neto y le da la oportunidad de ampliar su cartera. Asegúrese de hacer sus cálculos y de entender las reglas primero, por lo que siempre es aconsejable hablar primero con un planificador financiero o una institución.
A veces, a la hora de vender, puede ser ventajoso comprar primero, sobre todo si el valor de la propiedad está aumentando rápidamente y su tipo de propiedad tiene una gran demanda. Obtener un préstamo puente le permitirá comprar una propiedad antes de haber recibido los ingresos de la venta de su casa. Como siempre, la situación de cada persona es diferente, por lo que siempre hay que discutir las opciones con un experto financiero.
Elegir un agente inmobiliario para vender su casa
Contar con el agente inmobiliario adecuado puede marcar la diferencia entre vender su casa a un gran precio o simplemente hacer su reserva. La investigación y el conocimiento local son cruciales para conseguir el mejor agente para su casa. Descubra cómo encontrar el mejor agente, cómo comercializar su casa para venderla y cuánto vale su casa.
Una de las consideraciones más importantes a la hora de decidir vender su propiedad es quién va a venderla por usted. En primer lugar, investigue. Busque un agente con un historial de buenos resultados en su barrio. Las métricas como el promedio de días en el mercado y las tasas de liquidación de subastas son vitales, ya que dan una idea clara de lo bueno que es un agente. Además, hay que ser local. Encontrar un agente con un profundo conocimiento del mercado local es tan importante como encontrar uno con experiencia probada en la venta del tipo de propiedad que usted está vendiendo. Un buen agente debe saber tanto sobre la propiedad y la localidad como el vendedor. Es inteligente incluso actuar como comprador para poner a prueba la actuación de un agente. Acuda a una jornada de puertas abiertas y vea cómo se desenvuelve. Haga también muchas preguntas a los posibles agentes. Pídales que le expliquen casos prácticos de otras ventas de propiedades y que le expliquen cómo se produjo la venta y cómo se consiguieron los resultados. Pregúnteles por qué utilizan determinados enfoques y qué creen que funcionará mejor para su propiedad y por qué. Si sugieren una subasta, pregunte por qué. Pregunte por sus mejores consejos sobre subastas.
Fijar el precio es otra decisión importante, pero compleja, que deben tomar los vendedores al vender. Tiene dos opciones: trabajar con un buen agente para fijar el precio o pagar a un tasador independiente. Los vendedores suelen fijar el precio de sus propias casas basándose en lo que necesitan para pagar las deudas o comprar una nueva vivienda, pero en realidad esto no guarda relación con el valor real de mercado de la casa. Un agente de confianza, con experiencia en la zona, trabajará con el vendedor para llegar a un precio razonable, conociendo todas las fuerzas del mercado. O, por unos pocos cientos de dólares, puede obtener una valoración jurada de un tasador cualificado, que no tiene ninguna relación con la venta.
Mientras que hace décadas, la publicidad de su propiedad consistía en pegar un cartel de «se vende» en el jardín delantero, hoy en día todo gira en torno a la publicidad en línea y la campaña de venta estratégica que la acompaña. La parte publicitaria suele incluir fotografía profesional, una amplia campaña en los medios de comunicación que abarque los medios online y sociales y, a veces, los impresos. Este trabajo es absolutamente vital. Al fin y al cabo, una casa en el mercado no sirve de nada si las personas adecuadas no saben que está en venta. Luego viene la campaña de venta propiamente dicha, que el agente prepara. Se trata de la forma en que se debe vender la vivienda, la puesta en escena, el número de aperturas, la gestión de las negociaciones, el despliegue y el seguimiento de la publicidad y mucho más.
Cuando se pregunta «¿cuánto cuesta vender una casa?», lo que más surge son los honorarios de los agentes inmobiliarios. Así que vamos a desglosarlo. Primero está el marketing y luego los honorarios o la comisión del agente.
1. Costes de marketing
El vendedor corre con los gastos de promoción de su propiedad, a través de la publicidad y otros canales de marketing. Un agente recomendará una campaña, que puede incluir un tablón en la fachada de la casa, un anuncio en metahome24.com, fotografías para el anuncio, la creación de un plano, redacción y publicidad en prensa. La campaña de marketing media en el mercado cuesta entre 3000 y 10000 dólares.
2. Honorarios y primas de los agentes
Hay dos tipos de honorarios de los agentes inmobiliarios. Hay una tarifa plana, en la que el agente y el vendedor acuerdan unos honorarios fijos por la venta de la propiedad y, sin importar a qué precio se venda, los honorarios del agente son fijos. También hay un porcentaje de la tarifa de venta, en el que el agente obtiene un determinado porcentaje del precio de venta final. El porcentaje de los honorarios de venta, o comisión, puede oscilar entre el 1% y el 5%, pero depende de varios factores, como el valor de la propiedad y la competencia por el negocio entre los agentes.
También se utilizan cada vez más las bonificaciones en todo el mundo. Se trata de primas de incentivo, en las que el agente y el vendedor acuerdan una prima porcentual si la propiedad supera la reserva acordada. Puede ser, por ejemplo, el 10% de la cantidad que supere la reserva. Por ejemplo, una propiedad que se espera que se venda por 500.000 dólares, vendida por un agente con un 2% de «porcentaje de venta» y un 10% de «bonificación», y que se vende por 550.000 dólares, supone para el agente 17.000 dólares. Esto se compone de 11.000 dólares por la comisión porcentual (2% de 550.000 dólares) más una prima de 5.000 dólares (10% de los 50.000 dólares por encima de la reserva).
Preparar su casa para la venta
La presentación es clave a la hora de preparar su casa para la venta, así que no se salte este paso. Tanto si se trata de un desorden y un estilismo básicos como de una pequeña reforma para aumentar el valor, descubra qué buscan los compradores en una vivienda en venta y los errores de venta más comunes que debe evitar.
Las renovaciones pueden ser una buena forma de añadir valor a su propiedad cuando la venda, pero recuerde que debe asegurarse de que el precio de venta potencial justifica el gasto. Volver a alfombrar las zonas con revestimientos de suelo desgastados puede ser una forma muy rentable de añadir verdadera chispa. Una nueva capa de pintura en el interior y en el exterior también puede hacer que una casa se sienta fresca y luminosa. Las cocinas y los baños son objetivos obvios para la actualización, así que considere la posibilidad de refrescar estas áreas. No olvide mantener los costes bajos, ya que estas zonas pueden ser caras de renovar y el gasto debe estar justificado en el precio de venta. Mantenga también colores y accesorios neutros, para que atraiga al mayor número posible de compradores potenciales y no se sientan desanimados por las opciones de personalidad. El aire acondicionado por conductos también puede ser una opción. Aunque el gasto inicial pueda parecer elevado, aumentará el interés por su propiedad y puede ayudar a aumentar el precio de venta.
Si está vendiendo una vivienda más barata, piense detenidamente si el coste de la renovación merece la pena por el precio de venta que obtendrá. En algunos casos, los nuevos propietarios también pueden querer hacerlo ellos mismos.
Uno de los mejores consejos para vender tu casa es muy sencillo: preséntala de la mejor manera posible. Hay que recordar que no sólo se vende una casa, sino un estilo de vida. Home staging es el término utilizado para describir cómo hacer que su propiedad sea lo más atractiva posible para los posibles compradores, de modo que se venda rápidamente. Más que limpiar y desordenar, la puesta en escena examina toda la vivienda tal y como está, y luego decide qué guardar, qué mantener, la finalidad de cada habitación, dónde colocar los muebles, los accesorios y las obras de arte, las reparaciones y las mejoras, los colores y el repintado, así como qué cosas nuevas se necesitan, como toallas y ropa de cama. A menudo implica el alquiler de muebles durante una campaña de venta. Se puede pagar a un stager por horas para que te asesore -por unos 45 dólares la hora- y luego hacer el trabajo necesario o conseguir ayuda extra.
La primera impresión que da su casa a los posibles compradores es vital y asegurarse de que es buena cuando entran por primera vez no es tan difícil como cree. Despejar la casa, reorganizar los muebles para que sean más acogedores e introducir olores agradables pueden contribuir a crear una imagen atractiva durante la apertura. Otra opción es hacer que usted, su familia y sus animales domésticos no estén presentes. Esto permite a los compradores potenciales relajarse mientras inspeccionan su propiedad y les da espacio para imaginarse a sí mismos en la casa.
Estar «emocionalmente preparado» para las aperturas también es importante, ya que tener gente paseando por su casa puede parecer una invasión de la privacidad para algunos. Recuérdese a sí mismo que esto forma parte del proceso y tome algunas medidas prácticas para sentirse más seguro. Por ejemplo, retire de las paredes los objetos superpersonales, como las fotos familiares, los dibujos de los niños y los documentos identificativos, como los diplomas. También conviene recordar que no todo el mundo va a amar su casa como usted. Si oyes malos comentarios, recuerda que, aunque es tu casa, para los posibles compradores es sólo una propiedad.
Después de todo el marketing y las inspecciones, llega el gran día: el día de la subasta. Las subastas se rigen por normas estrictas que varían de un estado a otro. Al igual que en el trabajo previo, su agente le explicará el proceso del día y le ayudará a entender lo que está a punto de suceder. En la mayoría de los casos, la apertura final para la inspección se produce justo antes de la subasta, entonces el agente generalmente estará obligado legalmente a revelar cierta información sobre la propiedad. Esto depende del estado en el que se encuentre.
Luego llega la parte que todos conocemos, la puja. Si se supera el precio de reserva, la propiedad pasará al mejor postor. Si no se alcanza el precio de reserva, la propiedad pasa a manos del mejor postor. Si la propiedad pasa, el mejor postor en esa fase tiene derecho a negociar el precio con el agente y los vendedores.
Hay muchas cosas que hacer a la hora de vender su propiedad y hay mucha gente que opina sobre cómo puede hacerlo mejor. Una de las mejores cosas que puede hacer es contratar a un agente desde el principio y seguir sus consejos. Si contrata a un agente al principio del proceso, tendrá tiempo de trabajar con usted para desarrollar la mejor estrategia para comercializar su casa y también le ayudará a tomar decisiones como si debe renovarla y en qué medida.
La gente comete el error de buscar reducir costes al elegir un agente o pagar por la comercialización. Elegir al agente más barato puede no dar los mejores resultados y también puede significar que no se consiga el mejor precio de venta. Lo mismo ocurre con el marketing. Si elige reducir los costes, es posible que las personas que deberían ver su propiedad no lo hagan, por lo que los pocos cientos de dólares que se ahorra pueden acabar costándole miles. Otro error común es apuntar demasiado alto con el precio de venta. Esto puede ahuyentar a los compradores, que simplemente evitarán su propiedad por el precio. Recuerde que siempre puede negociar el precio una vez que un comprador potencial muestre interés. Investigue el mercado local y mantenga una larga conversación con su agente.
Aunque todo el mundo en el sector inmobiliario tiene una teoría sobre el tiempo que se tarda en vender, la realidad es un aburrido mes. Según los entendidos, en todo el mundo se tarda una media de 30 días desde que se hacen las fotos de la casa hasta la fecha de venta. Una vez vendida la vivienda, la liquidación suele tardar entre 30 y 120 días, y las ventas de terrenos y a promotores suelen tardar más. Por supuesto, cada propiedad es diferente y hay varios factores que influyen en el tiempo que se tarda en conseguir una venta. El precio, la ubicación y el tipo de propiedad son los tres aspectos principales que influyen en el número de compradores interesados en la vivienda y, por extensión, en el tiempo que tarda en venderse.
Qué hacer después de vender una casa y los siguientes pasos
El trabajo no termina cuando cae el martillo de la subasta y se acuerda el precio de venta. Esta es la parte comercial de la venta de su casa. Ahora es el momento de poner en orden el papeleo, ultimar la financiación y preparar la mudanza. Averigüe todo lo que tiene que hacer antes del día de la liquidación.
Una vez que se vende una propiedad, el siguiente paso es el papeleo. El primero es la transmisión de la propiedad. Es el proceso de transferir la propiedad legal de un inmueble de una persona a otra y es necesario en todas las compras inmobiliarias en todo el mundo. Sólo pueden hacerlo los agentes de la propiedad inmobiliaria y los abogados autorizados. El conveyancer o el procurador preparan un contrato de venta de la propiedad, que incluye los detalles de los propietarios, el título, las fechas de liquidación, todas las condiciones, lo que se incluye en él, así como el certificado de zonificación y los diagramas de alcantarillado. El intercambio de contratos es el proceso legal formal que crea un contrato vinculante para la venta en los términos acordados. El vendedor y el comprador firman cada uno una copia del contrato de venta e intercambian estos documentos, lo que hace que el contrato sea legalmente vinculante. Pueden aplicarse períodos de reflexión.
¿Qué ocurre el día de la transacción? La liquidación es la etapa final de la venta, cuando el comprador completa el pago del precio del contrato al vendedor y toma posesión legal de la propiedad.
En la mayoría de los estados y territorios existen periodos de reflexión que permiten a los compradores retirarse de una venta sin coste alguno o con un pequeño porcentaje del precio de venta. La duración de este periodo y el coste para el comprador que se echa atrás varía de un estado a otro. Los periodos de reflexión no se aplican a las subastas y hay otras exenciones que varían según los estados.
Si es usted como la mayoría de los humanos, venderá su propiedad antes de que se haya liquidado la hipoteca. Tendrá que organizar el pago del importe pendiente de su préstamo antes de que se produzca la liquidación. A veces, los trámites pueden llevar varias semanas, por lo que es importante iniciar este proceso con el prestamista lo antes posible en el periodo de liquidación. Aunque el proceso es sencillo si vende por más de lo que debe, debe evitar, en la medida de lo posible, que el precio de venta no cubra el importe pendiente del préstamo. En este caso, el prestamista puede recuperar el importe pidiéndole que lo aporte con sus propios fondos, lo que puede incluir la venta de activos.
Aunque la opinión generalizada es que es más seguro vender primero una casa y luego comprar otra, ya que así se reduce el riesgo y no hay que obtener financiación puente, es posible hacer ambas cosas al mismo tiempo, pero todo se reduce a la investigación. Hay que conocer bien los mercados en los que se compra y se vende y trabajar estrechamente con el agente de ambas partes, así como con el prestamista, para realizar transacciones inmobiliarias simultáneas, que son muy populares en primavera. Todo se reduce a la investigación y la preparación. Aunque no es habitual, en un mercado en alza también es posible comprar primero y vender después. Si la propiedad que vende es deseable y tendrá un alto nivel de demanda, no hay razón para que no busque comprar primero.
Has vendido y ha llegado el momento de mudarte. Aunque la idea de cambiar de casa provoca miedo en la mayoría de las personas, con recuerdos de levantar muebles pesados y no poder encontrar papel higiénico en el nuevo lugar, no tiene por qué ser superestresante. Todo se reduce a la planificación y a los consejos de algunos expertos.
He aquí algunos consejos de los que saben:
- No contrate automáticamente a los encargados de la mudanza para un fin de semana, ya que una mudanza de fin de semana suele ser más costosa que una entre semana.
- Empaque una caja con lo esencial, incluyendo cosas como mandos a distancia, patas de cama, soportes de estanterías, llaves de muebles e instrucciones del fabricante para volver a montar los artículos. Ahorrará mucho tiempo.
- Prepara un kit de supervivencia, con un hervidor de agua, té/café, provisiones para el desayuno, juguetes especiales, cargadores, necesidades escolares, cosas para las mascotas, necesidades para el baño, medicamentos, aperitivos, sacacorchos, globos de luz de repuesto, tijeras, herramientas, papel higiénico, bolsas de basura, etc.
- Comprueba si los muebles caben a través de las puertas y en las escaleras de la nueva vivienda.
- Haga un plano del nuevo lugar para la colocación de los muebles y mida los espacios para asegurarse de que los muebles caben, especialmente el frigorífico.
- Si se traslada a una zona urbanizada, asegure con antelación el aparcamiento reservado para el camión de mudanzas, para facilitar la descarga y el acceso. Las multas pueden ser cuantiosas.
