你需要知道的一切–以及所做的一切–以找到合适的买家
我想卖掉我的房子，我应该从哪里开始？
卖掉你的房子是一个重大的决定，无论是在经济上还是情感上。一旦你决定出售，在你的房子进入市场之前，有许多步骤需要完成。 了解如何为你的房子设定价格，何时和如何出售，以及出售房子时你的抵押贷款会发生什么。 现在是时候准备出售了。
人类选择出售的原因有很多：超出现有房产，生活环境的改变，甚至只是脚痒。经过长时间的思考，并在半夜回答 “我应该装修还是卖掉？”这样的问题后，每年都有成千上万的人选择出售这一激动人心的步骤。
一旦做出决定，你该从哪里开始？好吧，就从你所在的地方开始。在与中介联系之前，你应该通过清理杂物、整理花园和使其看起来像头等大事，使房产尽可能地接近 “开放家庭 “的状态。然后，你就可以开始考虑什么时候卖，卖多少钱，怎么卖，以及你想在中介中寻找什么。
你的房子值多少钱是个大问题。metahome24.com可以帮助你找到一个简单的答案，使用其尖端的自动估值模型来估计你的财产的价值。该模型通过分析广泛的数据，为您的房产生成一个估计值，包括。
- 物业类型（即房屋、联排别墅、分层产权等）
- 土地大小和位置
- 可比销售（即附近已售出的类似房屋）
- 市场趋势，当前和历史趋势
- 物业特点，如卧室、浴室、车库的数量和物业占地面积的大小。
你也可以使用代理评估、银行评估和其他桌面和自动评估来获得一个估计值。
住宅物业一般有两种销售方式：私人销售或拍卖。在做出适合你情况的最佳选择之前，你需要权衡相当多的因素，包括位置、房产类型和需求。选择时最好与你的代理人合作。
1. 拍卖与私人销售
一般来说，拍卖特别适合于需求量大或有独特功能的房产。拍卖是一个竞争性的、公开的过程，这可以帮助真正推高销售价格。而且没有冷却期。对于那些对这种透明过程不太适应的人，或者对需求不高的房产，私人出售可能是更好的选择。在这种情况下，房产通过中介列出要价，然后由中介推销房产并向卖家提出报价。这些销售不那么公开，成本比拍卖低，还包括一个冷却期，买方有时间改变主意。
有些房产也是在 “非市场 “上出售的，也就是说，在没有任何公开广告的情况下出售。非市场销售并不是实现最高价格的理想方式，因为没有竞争，就没有办法推高销售价格。一个主要的考虑因素是你要卖的是什么类型的房产。如果该房产是投资或出租的房产，或者是已故的房产，你要考虑的事情与你是业主/住户的情况有所不同。
2. 出售出租的房产
如果你的房产是出租的，你需要考虑对租客的影响。租户的权利因州而异，你应该让自己熟悉你所在地区的权利。出售出租房产的方法取决于它是否最有可能被投资者或自住者购买。如果你预计该房产会吸引业主/自住者，那么你如何管理租户就变得更加重要。虽然法律上允许房东在任何时候出售他们的房产，但定期租约在其结束日期之前也是合法有效的，因此，如果你想出售，必须与租户合作，采取双方都同意的方法。在双方同意的情况下，可以提前结束租赁协议，如果你想在没有租户的情况下出售房产，你也可以为租户提供迁出补偿。如果租户坚持留下，而房产又被推销给业主/自住者，也许值得考虑等到租约结束。
3. 出售已故遗产
已故遗产的销售与其他销售的思路基本相同，但有一些额外的考虑。围绕继承财产销售的法律和程序因州而异，所以要确保你得到一些好的法律建议来帮助你完成。在大多数情况下，遗嘱执行人成为财产的所有者，并负责确保与财产相关的所有税收和债务得到支付，并确保所有欠下遗产权益的人得到正确支付。
有无数的因素可以决定现在是否是合适的出售时机，所以研究你的市场是关键。看看你所在地区已经售出的类似房产，了解其价格是否接近你所寻找的价格，以及需求是否存在。整体经济状况，也将起到很大的作用。如果有大量的 “压力 “销售是由更艰难的金融条件迫使的，这可能会推动整体价格下降。
甚至天气也会起到一定的作用。在大多数地区，春季通常会出现买房高峰。或者，如果你的房子一年四季都有良好的自然光，那么冬天可能对你来说是最好的，因为这时竞争较少。最终，供应和需求将发挥最大的作用。如果需求大，供应少，这对你的销售是个好兆头。显然，你自己的财务状况也起着核心作用，因此，请与你信任的顾问讨论何时出售对你来说是合理的。
在考虑出售房产的过程中，这可能是考虑向你开放的一些金融选择的好时机。为什么不考虑为你的贷款重新融资？通过开立新的贷款来解除你目前的贷款，可以提供更多的好处，而不仅仅是得到一个更好的利率。你可以得到更好的功能，如重新提取设施或一个抵消账户，以减少你必须偿还的利息和金额。如果你想装修或扩建，但没有现金，再融资有时是最便宜的融资选择。
也许你想买第二套投资房产，而不是卖掉。如果你已经偿还了当前抵押贷款的足够金额，这可以用来为投资物业提供第二笔贷款。你已经偿还的金额，或在你的房子里实际拥有的金额，被称为资产，并给你机会扩大你的投资组合。请确保你先做数学题并了解规则，所以建议你先与金融规划师或机构沟通。
有时在出售时，先买入可能对你有利，特别是在房产价值快速增长，你的房产类型需求量大的情况下。获得过渡性贷款将允许你在出售房屋获得任何收益之前购买房产。与以往一样，每个人的情况都不同，所以一定要与金融专家讨论你的选择。
选择一个房地产经纪人来出售你的房子
拥有合适的房地产经纪人可以使你的房子卖出一个好价钱，或只是让你的储备。研究和当地知识是为您的房屋找到最佳代理的关键。了解如何找到最好的经纪人，如何推销你的房子出售，以及你的房子值多少钱。
在决定出售你的房产时，最重要的考虑因素之一是谁来为你出售房产。首先，要做研究。寻找一个在你的郊区有良好业绩的代理。平均上市天数和拍卖成交率等指标是至关重要的，因为它们可以清楚地了解到一个代理有多好。另外，要选择本地的。找到一个对当地市场有深入了解的中介，与找到一个在销售你所出售的房产类型方面有成熟经验的中介同样重要。一个好的中介应该和卖家一样了解房产和当地的情况。聪明的做法是，甚至可以扮演买家的角色来测试经纪人的表现。去参加一个开放日，看看他们的表现如何。 也要向潜在的经纪人问很多很多问题。要求他们带您了解其他房产销售的案例研究，并告诉您销售是如何发生的，结果是如何实现的。问他们为什么使用某些方法，他们认为什么方法对你的房产最有效，为什么。如果他们建议进行拍卖，问为什么？询问他们最好的拍卖技巧。
设定价格是供应商在销售时必须做出的另一个重要但复杂的决定。你有两个选择；与一个好的中介合作来确定价格，或者支付一个独立的评估师。卖方往往根据他们偿还债务或购买新房的需要来为自己的房子定价，但实际上这与房子的实际市场价值没有关系。一个有信誉的中介，在当地有丰富的经验，会与卖家合作，了解所有相关的市场力量，从而得出一个合理的价格。或者只需花几百美元，你就可以得到一个合格的估价师的宣誓估价，他根本不参与销售。
几十年前，宣传你的房产需要在前院挂上一个 “出售 “的牌子，而今天则是网上广告和伴随着战略销售活动。广告部分通常包括专业摄影、涵盖网络和社交的综合媒体活动，有时还包括印刷媒体。这些工作绝对是至关重要的。毕竟，除非有合适的人知道它在出售，否则市场上的房子是没有用的。然后是实际的销售活动，由经纪人负责。它包括房产应该如何出售，应该如何摆放，有多少次开放，如何管理谈判，推出和监测广告和更多。
当问到 “卖房子需要多少钱？”时，主要是房地产经纪人的费用。因此，让我们把它分解一下。首先，是营销，然后是经纪人的费用或佣金。
1. 营销费用
卖方承担推广其房产的费用，通过广告和其他营销渠道。中介会推荐一个活动，其中可能包括在房子前面挂一块板子，在metahome24.com上挂牌，为房源拍照，创建一个平面图，撰写文案和新闻广告。市场上的平均营销活动费用在3000美元至10.000美元之间。
2. 代理人的费用和奖金
房地产经纪人的费用有两种类型。一种是固定费用，即经纪人和卖家就房产销售的固定费用达成一致，无论卖出多少钱，经纪人的费用都是固定的。还有一种是销售费用的百分比，即经纪人获得最终销售价格的一定百分比。销售费用的百分比，或佣金，可以从1%到5%不等，但受多种因素的影响，如房产价值和中介之间的业务竞争。
世界各地也越来越多地使用红利。这些都是有效的激励奖金，如果房产的价格高于约定的底价，中介和卖家就会商定一个基于百分比的奖金。例如，它可能是高于底价金额的10%。例如，一个预计售价为50万美元的房产，被中介以2%的 “销售百分比 “费用和10%的 “奖金 “费用出售，售价为55万美元，中介获得1.7万美元。这包括11,000美元的百分比费用（55万美元的2%）和5,000美元的奖金（超过底价5万美元的10%）。
准备你的房子出售
在准备出售房屋时，展示是关键，所以不要跳过这个步骤。无论是基本的整理和造型，还是小规模的装修以增加价值，发现买家对待售房产的要求，以及需要避免的常见销售错误。
翻新可以成为出售房产时增加价值的一个好方法，但要记住确保潜在的销售价格能够证明这笔费用是合理的。重新为破旧的地板铺设地毯是一种非常经济的方式，可以增加真正的火花。在屋内和屋外刷上一层新的油漆，也可以使房屋感觉清新明亮。厨房和浴室是明显的升级目标，所以考虑对这些地方进行梳理。 记住要降低费用，因为这些地方的装修费用很高，你的支出必须在售价中得到证明。同时，保持颜色和设备的中性，这样可以吸引尽可能多的潜在买家，他们不会因为个性选择而放弃。管道式空调也可以作为一个考虑因素。虽然最初的支出可能看起来很高，但它会增加人们对你的房产的兴趣，并可能有助于推动销售价格的上涨。
如果你出售的是一个较便宜的单位或公寓，请仔细考虑翻新的成本是否值得你最终的销售价格。在某些情况下，新业主也可能想自己动手。
出售房屋的最佳技巧之一很简单：以最好的方式展示它。你需要记住你不只是在卖房子，你是在卖一种生活方式。家庭分期是用来描述使你的房产尽可能地吸引潜在买家的术语，以便迅速出售。不仅仅是清洁和清除杂物，分期工作着眼于整个房产的现状，然后决定储存什么，保留什么，每个房间的用途，在哪里放置家具、饰品和艺术品，维修和升级，颜色和重新粉刷，以及需要什么新东西，如毛巾和床单。这通常涉及到在销售活动期间租用家具的问题。你可以按小时付给stager咨询费–大约15美元一小时–然后要么做需要的工作，要么得到额外的帮助。
你的房子给潜在的买家留下的第一印象是至关重要的，确保他们第一次来的时候有一个好的印象并不像你想象的那么难。清理一下，将家具重新摆放成更有吸引力的配置，并引入令人愉悦的气味，这些都可以在开放期间描绘出一幅诱人的画面。另一个方法是让你自己、家人和任何宠物变得稀少。这可以让潜在的买家在检查您的房产时放松，并给他们空间来想象自己在家里的样子。
为开放做 “情感上的准备 “也很重要，因为让人们在你的房子里徘徊，对一些人来说可能会觉得是对隐私的侵犯。提醒自己这只是这个过程的一部分，并采取一些实际步骤来帮助感到更安全。这可能包括从墙上移走超级个人化的物品，如家庭照片、孩子的画和身份证明文件，如文凭。还值得记住的是，不是每个人都会像你一样喜欢你的家。如果你听到不好的反馈，请记住，虽然这是你的家，但对潜在的买家来说，它只是一块财产。
经过所有的营销和检查，现在到了大日子–拍卖日。拍卖是由严格的规则管理的，这些规则因州而异。正如他们所做的准备工作一样，你的经纪人会和你一起完成当天的流程，帮助你了解即将发生的事情。在大多数情况下，最后的检查开放是在拍卖前进行的，然后，代理一般会被法律要求披露有关房产的某些信息。这取决于你在哪个州。
然后就到了我们都知道的部分，竞价。如果通过了底价，房产将归最高出价者所有。如果没有达到底价，该房产就会被传入。如果房产被通过，那么在这个阶段出价最高的人就有权利与中介和供应商协商价格。
在出售房产时，有很多事情要做，也有很多人对你如何做得更好有自己的看法！你可以做的最好的事情之一是尽早与代理人接触，并听取他们的建议。 你能做的最好的事情之一是尽早聘请一个代理并听取他们的建议。在这个过程中，尽早聘请代理，使他们有时间与你合作，制定最佳策略来推销你的房子，并帮助你作出决定，如是否应该装修和装修的数量。
人们在选择中介或支付营销费用时，会犯一个错误，那就是寻求降低成本。选择最便宜的代理可能不会带来最好的结果，也可能意味着你不能得到最好的销售价格。营销也是如此。选择削减成本可能意味着那些应该看到你的房产的人没有看到，所以你在这里节省的几百美元可能最终会让你损失数千美元。另一个常见的错误是将售价定得太高。这有可能会吓跑那些因为价格问题而避开你的房产的买家。记住，一旦有潜在的买家表现出兴趣，你总是可以对价格进行谈判。对当地市场进行研究，并与你的经纪人进行长时间的交谈。
虽然房地产行业的每个人都有一个关于出售需要多长时间的理论，但现实是一个无聊的 “月”。根据那些知情者的说法，在全世界范围内，从你拍摄房屋照片到出售日期，平均需要30天左右。一旦房屋售出，结算通常需要30至120天，土地销售和销售给开发商通常需要更长时间。当然，每个房产都是不同的，有几个因素影响着销售的时间。价位、位置和房产类型是影响对房屋感兴趣的买家数量的三个主要因素，进而影响到出售所需时间。
出售房屋后该做什么以及接下来的步骤
当拍卖的锤子落下和销售价格达成一致时，工作并没有停止。这是出售房屋的业务结束。现在是时候让你的文书工作有序进行，最终确定你的财务，并准备搬家。找出在结算日之前你需要做的一切。
一旦房产售出，下一步就是文书工作。 首先是产权转让。这是将房产的合法所有权从一个人转移到另一个人的过程，在全球范围内的每一次房地产购买中都需要这样做。它只能由有执照的房产经纪人和律师完成。转让师或律师为房产准备一份销售合同，其中包括业主、产权、结算日期、所有条件、其中包括的内容以及分区证书和下水道图等细节。合同的交换是正式的法律程序，它为商定的条件下的销售制定了具有约束力的合同。卖方和买方各签署一份销售合同并交换这些文件，使合同具有法律约束力。冷却期可以适用。
那么，在结算日会发生什么？结算是销售的最后阶段，当买方完成对卖方的合同价格的支付并合法占有该房产时。
大多数州和地区都有冷却期，允许买家在不花钱或只花小部分售价的情况下退出销售。这个时期持续多长时间，以及退房的买家将付出什么代价，各州有所不同。冷却期不适用于拍卖，还有其他豁免情况，各州之间有所不同。
如果你像大多数人类一样，你会在抵押贷款还清之前出售你的房产。 在结算之前，你必须安排支付你的贷款的未偿金额。安排这一点有时需要几周时间，所以在结算期间尽快与你的贷款人开始这一过程是很重要的。如果你的出售价格高于你的欠款，这个过程是简单的，但如果可能的话，你应该避免出现出售价格不能覆盖你的贷款未偿金额的情况。在这种情况下，贷款人可以通过要求你从自己的资金中提供，包括出售资产来收回这笔款项。
虽然传统观点认为，先卖房后买房更安全，因为这样可以降低风险，也意味着你不必获得过渡性融资，但也有可能同时进行这两种交易，但这一切都要靠研究。你必须很好地了解你所购买和出售的市场，并与你的代理人以及你的贷款人密切合作，以完成同时进行的房产交易，这在春季很受欢迎。这一切都归结于研究和准备。虽然这并不常见，但在一个上升的市场，也有可能先买后卖。如果你出售的房产是理想的，并且会有很高的需求，你没有理由不寻求先买。
你已经卖掉了，现在是时候继续前进了。虽然搬家的想法让大多数人感到恐惧，引发了对搬运沉重家具和在新地方找不到卫生纸的回忆，但它不一定是超级紧张的。这一切都归结于计划和听取一些专家的建议。
下面是一些业内人士的建议。
- 不要自动预订周末的搬家公司，因为周末的搬家往往比工作日的搬家费用要高。
- 打包一个必需品纸箱，包括诸如遥控器、床腿、架子支架、家具钥匙和制造商关于重新组装物品的说明。这将节省大量的时间!
- 准备一个生存包，包括水壶、茶/咖啡、早餐用品、特殊玩具、充电器、学校需求、宠物用品、浴室用品、药物、零食、开瓶器、备用灯球、剪刀、工具、卫生纸、垃圾袋等。
- 检查家具是否能通过门，以及在新房产的楼梯上和楼梯周围。
- 为家具的摆放做一个新地方的平面图，并测量空间以确保家具能放得下，特别是冰箱。
- 如果是搬到建筑密集区，要提前为搬家的货车预留停车位，以便于卸货和进出。罚款可能很高。
