Tudo o que precisa de saber – e fazer – para encontrar o comprador certo
Quero vender a minha casa, por onde começo?
Vender a sua casa é uma grande decisão, tanto financeiramente como emocionalmente. Uma vez que decida vender, há uma série de passos a dar antes de a sua casa entrar no mercado. Descubra como estabelecer um preço para a sua casa, quando e como vender e o que acontece à sua hipoteca quando vende a sua casa. Está na hora de se preparar para vender.
Há muitas razões pelas quais os humanos optam por vender: o cultivo de uma propriedade actual, uma mudança nas circunstâncias da vida, até mesmo a comichão nos pés. Depois de pensar longa e duramente e responder a perguntas como “devo renovar ou vender?” no meio da noite, milhares todos os anos escolhem o passo excitante da venda.
Uma vez tomada a decisão, por onde se começa? Bem, comece exactamente onde está. Antes mesmo de contactar um agente, deve obter a propriedade o mais perto possível de “abrir a casa”, desarrumando, arrumando o jardim e conseguindo que tudo pareça uma dica. Depois pode passar para quando quer vender, por quanto, como quer vender e o que quer procurar num agente.
A questão do valor da sua casa é uma questão importante. Há muitos factores que determinarão o que deve perguntar. metahome24.com pode ajudá-lo a encontrar uma resposta fácil para o valor estimado do seu imóvel utilizando o seu modelo de avaliação automatizado de ponta. O modelo gera um valor estimado para o seu imóvel através da análise de uma vasta gama de dados, incluindo:
- Tipo de propriedade (i.e. casa, casa em banda, título do estrato, etc.)
- Tamanho e localização do terreno
- Vendas comparáveis (ou seja, casas semelhantes que tenham sido vendidas nas proximidades)
- Tendências de mercado, actuais e históricas
- Características da propriedade, tais como o número de quartos, casas de banho, garagens e o tamanho das pegadas da propriedade.
Também se pode obter um valor estimado utilizando uma avaliação de agente, uma avaliação bancária e outras avaliações automáticas e de secretária.
A propriedade residencial é geralmente vendida de duas maneiras: por venda privada ou leilão. Há bastantes factores que terá de ponderar antes de fazer a melhor escolha para a sua situação, incluindo localização, tipo de propriedade e procura. A escolha é melhor feita em colaboração com o seu agente.
1. Leilão vs. venda privada
Em geral, os leilões são especialmente adequados para propriedades com grande procura ou que têm uma característica única. Os leilões são um processo competitivo e público, o que pode ajudar realmente a aumentar o preço de venda. E não há período de arrefecimento. Para aqueles que não se sentem confortáveis com este processo transparente ou que podem ter uma propriedade onde a procura não é tão elevada, uma venda privada pode ser uma melhor opção. Nestes casos, o imóvel é listado com um preço pedido através de um agente, que depois comercializa o imóvel e apresenta ofertas de volta ao vendedor. Estas vendas são menos públicas, podem ser menos dispendiosas do que os leilões e incluem também um período de reflexão em que o comprador tem tempo para mudar de ideias.
Alguns imóveis são também vendidos “fora do mercado”, ou seja, vendidos sem qualquer publicidade pública. A venda fora do mercado não é uma forma ideal de atingir o preço máximo, porque sem concorrência, não há forma de aumentar o preço de venda. Uma consideração importante é o tipo de propriedade que se está a vender. Se o imóvel for um investimento ou uma propriedade arrendada ou uma propriedade falecida, terá coisas diferentes a ter em conta do que se for um proprietário/ocupante.
2. Vender um bem imóvel arrendado
Se o seu imóvel for arrendado, terá de considerar os efeitos nos seus inquilinos. Os direitos dos inquilinos variam de estado para estado e deverá familiarizar-se com eles para a sua área. A abordagem à venda de um imóvel inquilino depende se este será muito provavelmente adquirido por um investidor ou por um proprietário-ocupante. Se antecipar a propriedade apelando a um proprietário/ocupante, a forma como gere os inquilinos torna-se mais importante. Enquanto um proprietário está legalmente autorizado a vender o seu imóvel em qualquer altura, um arrendamento a prazo fixo também permanece legalmente válido até à sua data final, pelo que é importante trabalhar com inquilinos numa abordagem mutuamente acordada se quiser vender. É possível terminar um contrato de arrendamento antecipadamente por mútuo consentimento e pode também oferecer aos inquilinos uma compensação para se mudarem, se quiserem oferecer o imóvel sem os inquilinos. Se os inquilinos insistirem em ficar e o imóvel estiver a ser comercializado ao proprietário/ocupante, poderá valer a pena considerar esperar até que o contrato de arrendamento termine.
3. Vender um bem imóvel falecido
As vendas de propriedades falecidas vão no mesmo sentido que qualquer outra venda, mas há algumas considerações adicionais. As leis e processos em torno das vendas de bens hereditários variam de estado para estado, por isso certifique-se de obter alguns bons conselhos legais para o ajudar a passar. Na maioria dos casos, o testamenteiro torna-se o proprietário da propriedade e é responsável por assegurar que todos os impostos e dívidas associados à propriedade são pagos e que todas as pessoas com direito à propriedade são pagas correctamente.
Há uma miríade de factores que podem determinar se agora é o momento certo para vender, por isso pesquisar o seu mercado é a chave. Olhe para propriedades semelhantes que tenham sido vendidas na sua área e descubra se os preços estão perto do que procura e também se a procura está lá. As condições económicas globais, também desempenharão um grande papel. Se houver um grande número de vendas “stressadas” forçadas por condições financeiras mais duras, isto poderá fazer baixar os preços em geral.
Até mesmo o clima pode desempenhar um papel. A primavera costuma ver um pico na compra de casas na maioria das áreas. Ou se a sua casa tiver boa luz natural durante todo o ano, o Inverno pode ser o melhor para si, quando há menos concorrência. Em última análise, a oferta e a procura desempenharão os maiores papéis. Se houver uma procura elevada e uma oferta mais baixa, isto será um bom presságio para a sua venda. Obviamente, a sua própria posição financeira também desempenha um papel central, portanto fale com os seus conselheiros de confiança sobre quando faz sentido para si vender.
Ao ponderar o processo de venda do seu imóvel, poderia ser uma boa altura para considerar algumas das opções financeiras que lhe são oferecidas. Porque não considerar o refinanciamento do seu empréstimo? Desactivar o seu empréstimo actual abrindo um novo pode oferecer muito mais vantagens do que simplesmente obter uma melhor taxa de juro. Pode obter melhores características, tais como facilidades de redesenho ou uma conta de compensação para reduzir tanto os juros como o montante que tem de reembolsar. Se quiser renovar ou prolongar mas não tiver dinheiro, o refinanciamento pode, por vezes, ser a opção mais barata para o levantar.
Talvez esteja a procurar comprar um segundo, propriedade de investimento em vez de vender. Se tiver pago uma quantia suficiente sobre a sua hipoteca actual, esta pode ser utilizada para financiar um segundo empréstimo para uma propriedade de investimento. A quantia que pagou, ou que efectivamente possui na sua casa, é conhecida como capital próprio e dá-lhe a oportunidade de expandir a sua carteira. Certifique-se de fazer as suas contas e compreender primeiro as regras, pelo que é sempre aconselhável falar primeiro com um planeador financeiro ou instituição.
Por vezes, ao vender, pode ser vantajoso comprar primeiro, especialmente se o valor da propriedade estiver a aumentar rapidamente e o seu tipo de propriedade estiver em alta procura. A garantia de um empréstimo intercalar permitir-lhe-á comprar um imóvel antes de ter recebido quaisquer rendimentos da venda da sua casa. Como sempre, a situação de cada um é diferente, por isso discuta sempre as suas opções com um perito financeiro.
Escolhendo um agente imobiliário para vender a sua casa
Ter o agente imobiliário certo pode fazer a diferença entre vender a sua casa por um grande preço ou apenas fazer a sua reserva. A investigação e os conhecimentos locais são cruciais para conseguir o melhor agente para a sua casa. Descubra como encontrar o melhor agente, como comercializar a sua casa para venda e quanto vale a sua casa.
Uma das considerações mais importantes ao decidir vender o seu imóvel é quem o vai vender por si. Em primeiro lugar, faça a sua pesquisa. Procure um agente com um historial de resultados fortes no seu subúrbio. Métricas como a média de dias no mercado e as taxas de autorização de leilões são vitais, pois dão uma visão clara de quão bom é um agente. Além disso, vá ao local. Encontrar um agente com um profundo conhecimento do mercado local é tão importante como encontrar um com experiência comprovada na venda do tipo de propriedade que está a vender. Um bom agente deve saber tanto sobre a propriedade e a localidade como o vendedor. É inteligente até agir como comprador para testar o desempenho de um agente. Vá a um open house e veja como eles actuam. Faça também muitas e muitas perguntas a potenciais agentes. Peça-lhes que o levem através de estudos de caso de outras vendas de imóveis e que o falem sobre como a venda aconteceu e como os resultados foram alcançados. Pergunte-lhes porque utilizam determinadas abordagens e o que pensam que funcionará melhor para o seu imóvel e porquê. Se estiverem a sugerir um leilão, pergunte-lhes porquê? Pergunte-lhes pelas suas melhores dicas para o leilão.
Fixar um preço é outra decisão importante, mas complexa, que os vendedores têm de tomar ao vender. Tem duas escolhas; trabalhar com um bom agente para estabelecer um preço ou pagar a um avaliador independente. Os vendedores muitas vezes fixam o preço das suas próprias casas com base no que precisam para pagar dívidas ou comprar um novo local, mas na realidade isto não tem qualquer relação com o valor real de mercado da casa. Um agente de renome, com experiência na área local, trabalhará com um vendedor para chegar a um preço razoável, compreendendo todas as forças de mercado relevantes. Ou por apenas algumas centenas de dólares, poderá obter uma avaliação ajuramentada de um avaliador qualificado, que não tem qualquer envolvimento com a venda.
Enquanto há décadas atrás, a publicidade à sua propriedade envolvia a colocação de uma placa “para venda” no pátio da frente, hoje em dia trata-se de publicidade online e da campanha de venda estratégica que a acompanha. A parte de publicidade inclui tipicamente fotografia profissional, uma campanha abrangente nos meios de comunicação social online e social e, por vezes, nos meios impressos. Este trabalho é absolutamente vital. Afinal de contas, uma casa no mercado não serve, a menos que as pessoas certas saibam que está à venda. Depois vem a campanha de vendas propriamente dita, que o agente organiza. Ela cobre como a propriedade deve ser vendida, como deve ser encenada, quantas abre para ter, como as negociações devem ser geridas, como a publicidade deve ser lançada e monitorizada e muito mais.
Quando se pergunta “quanto custa vender uma casa”, o principal que aparece são os honorários dos agentes imobiliários. Por isso, vamos decompor tudo. Primeiro, há o marketing e depois a taxa ou comissão do agente.
1. Custos de marketing
O vendedor cobre o custo da promoção da sua propriedade, através de publicidade e outros canais de marketing. Um agente recomendará uma campanha, que poderá incluir uma placa na frente da casa, listagem em metahome24.com, fotografia para a listagem, criação de uma planta baixa, redação e publicidade na imprensa. A campanha de marketing média no mercado custa entre $3000 e $10.000.
2. Taxas e bónus dos agentes
Existem dois tipos de honorários de agentes imobiliários. Há uma taxa fixa, em que o agente e o vendedor acordam uma taxa fixa para a venda do imóvel e não importa o que vende, a taxa do agente é fixada. Depois há uma percentagem da taxa de venda, em que o agente recebe uma certa percentagem do preço de venda final. A percentagem da comissão de venda, ou comissão, pode variar entre 1% e 5%, mas é influenciada por vários factores, tais como o valor do imóvel e a concorrência pelo negócio entre os agentes.
Os bónus estão também a ser cada vez mais utilizados em todo o mundo. Estes são efectivamente bónus de incentivo, em que o agente e o vendedor acordam num bónus baseado numa percentagem se o imóvel fizer acima da reserva acordada. Pode ser, digamos, 10% do montante acima da reserva. Por exemplo, um imóvel que se espera vender por $500.000, sendo vendido por um agente com uma taxa de 2% de “percentagem de venda” e 10% de “bónus”, que vai por $550.000, liquida o agente em $17.000. Isto é composto de $11.000 pela taxa percentual (2% de $550.000) mais um bónus de $5.000 (10% dos $50.000 acima da reserva).
Preparar a sua casa para a venda
A apresentação é fundamental na preparação da sua casa para a venda, por isso não salte este passo. Quer se trate de uma declutter e estilo básico ou de uma pequena renovação para aumentar o valor, descubra o que os compradores procuram num imóvel para venda e os erros comuns de venda a evitar.
As renovações podem ser uma óptima forma de acrescentar valor à sua propriedade quando vender, mas lembre-se de se certificar que o preço de venda potencial justificará a despesa. A renovação de áreas com revestimentos de piso desgastados pode ser uma forma muito rentável de acrescentar verdadeira faísca. Uma camada fresca de tinta por dentro e por fora pode também fazer com que uma casa se sinta fresca e brilhante. As cozinhas e as casas de banho são alvos óbvios para a renovação, por isso considere a renovação destas áreas. Lembre-se de manter os custos baixos, pois estas áreas podem ser dispendiosas de renovar e o seu gasto tem de ser justificado no preço de venda. Mantenha também as cores e acessórios neutros, por isso apela ao maior número possível de potenciais compradores e estes não são adiados por escolhas de personalidade. O ar condicionado condicionado pode também ser uma consideração. Embora o gasto inicial possa parecer elevado, aumentará o interesse na sua propriedade e poderá ajudar a aumentar o preço de venda.
Se estiver a vender uma unidade ou apartamento mais barato, pense cuidadosamente se o custo de uma renovação vale o eventual preço de venda que irá receber. Em alguns casos, os novos proprietários podem também querer fazê-lo eles próprios.
Uma das melhores dicas para vender a sua casa é bastante simples: apresente-a da melhor maneira possível. É preciso lembrar que não se está apenas a vender uma casa, está-se a vender um estilo de vida. A encenação de uma casa é o termo utilizado para descrever tornar a sua propriedade tão apelativa quanto possível para potenciais compradores, para que venda rapidamente. Mais do que apenas limpar e desarrumar, a encenação olha para toda a propriedade como ela é, depois decidir o que armazenar, o que manter, o propósito de cada divisão, onde colocar mobiliário, acessórios e obras de arte, reparações e actualizações, cores e repintura, bem como que coisas novas são necessárias, como toalhas e roupa de cama. Envolve frequentemente o aluguer de mobiliário durante uma campanha de vendas. Pode-se pagar a um funcionário por hora para obter conselhos – por cerca de 40 dólares por hora – e depois ou fazer o trabalho necessário ou obter ajuda extra.
A primeira impressão que a sua casa causa nos potenciais compradores é vital e certificar-se de que é uma boa impressão quando eles chegam pela primeira vez não é tão difícil como pensa. Fazer uma desorganização, reorganizar o mobiliário em configurações mais convidativas e introduzir odores agradáveis pode juntar-se para pintar um quadro convidativo durante uma abertura. Outro é tornar a si próprio, à família e a qualquer animal de estimação escasso. Isto permite aos potenciais compradores relaxar enquanto inspeccionam a sua propriedade e dá-lhes espaço para se imaginarem em casa.
Estar “emocionalmente preparado” para as aberturas é também importante, pois ter pessoas a vaguear pela sua casa pode parecer uma invasão de privacidade para alguns. Lembre-se que é apenas parte do processo e tome algumas medidas práticas para ajudar a sentir-se mais seguro. Isto pode incluir a remoção de itens super-pessoais, como fotografias de família, desenhos de crianças e documentos de identificação, como diplomas, das paredes. Também vale a pena lembrar, nem todos vão adorar a sua casa como você. Se ouvir maus comentários, lembre-se que enquanto for a sua casa, é apenas um pedaço de propriedade para potenciais compradores.
Depois de toda a comercialização e inspecções, resumiu-se ao grande dia – dia do leilão. Os leilões são regidos por regras estritas e estas variam de estado para estado. Tal como têm feito através do trabalho de preparação, o seu agente irá correr consigo o processo do dia e ajudá-lo a compreender o que está prestes a acontecer. Na maioria dos casos, a abertura final para inspecção ocorre imediatamente antes do leilão, então o agente será geralmente obrigado por lei a revelar certas informações sobre o imóvel. O que é isto depende do estado em que se encontra.
Depois é sobre a parte que todos nós sabemos, a licitação. Se o preço de reserva for aprovado, o imóvel irá para o licitante com o lance mais alto. Se o preço de reserva não for atingido, o imóvel é passado. Se a propriedade for aprovada, então o licitante mais alto nessa fase tem o direito de negociar um preço com o agente e os vendedores.
Há muito para fazer ao vender-lhe propriedade e há muitas pessoas com uma opinião sobre como o pode fazer melhor! Uma das melhores coisas que pode fazer é contratar um agente antecipadamente e seguir os seus conselhos. Alistar um agente no início do processo dá-lhes tempo para trabalhar consigo no desenvolvimento da melhor estratégia para comercializar a sua casa e também ajuda em decisões como se deve renovar e quanto deve renovar.
As pessoas cometem o erro de procurar cortar custos ao escolher um agente ou ao pagar pelo marketing. Escolher o agente mais barato pode não trazer os melhores resultados e também pode significar que não obtém o melhor preço de venda. O mesmo se aplica ao marketing. Escolher cortar custos pode significar que as pessoas que deveriam estar a ver a sua propriedade não o são, pelo que as poucas centenas de dólares que poupa aqui podem acabar por custar-lhe milhares. Outro erro comum é apontar demasiado alto com o preço de venda. Isto pode potencialmente afugentar os compradores que simplesmente evitarão a sua propriedade por causa do preço. Lembre-se, pode sempre negociar o preço assim que um potencial comprador demonstrar interesse. Faça a sua pesquisa no seu mercado local e tenha uma longa conversa com o seu agente.
Enquanto todos na indústria imobiliária têm uma teoria sobre quanto tempo leva a vender, a realidade é um aborrecido “olé mês”. De acordo com os que sabem, em média a nível mundial, demora cerca de 30 dias desde que se tiram as fotografias da casa até à data de venda. Uma vez que a casa tenha sido vendida, a liquidação demora normalmente entre 30 e 120 dias, com a venda de terrenos e as vendas a promotores a demorarem normalmente mais tempo. É claro que cada propriedade é diferente e vários factores influenciam o tempo que leva a obter uma venda. Ponto de preço, localização e tipo de propriedade são as três coisas principais que terão impacto no número de compradores interessados na casa e, por extensão, quanto tempo leva a vender.
O que fazer após a venda de uma casa e próximos passos
O trabalho não pára quando o martelo de leilão cai e é acordado um preço de venda. Este é o fim do negócio de vender a sua casa. Agora é o momento de pôr a sua papelada em ordem, finalizar o seu financiamento e preparar-se para a mudança. Descubra tudo o que precisa de fazer até ao dia da liquidação.
Uma vez vendido um imóvel, o passo seguinte é a papelada. O primeiro é o transporte. É o processo de transferência da propriedade legal de um imóvel de uma pessoa para outra e é exigido em cada compra de um imóvel em todo o mundo. Só pode ser feito por transportadores e solicitadores licenciados. O transportador ou solicitador prepara um contrato de venda do imóvel, que inclui detalhes dos proprietários, título, datas de liquidação, todas as condições, o que está incluído no mesmo, bem como o certificado de zonamento e diagramas de esgotos. A troca de contratos é o processo legal formal que cria um contrato vinculativo para a venda nos termos acordados. O vendedor e o comprador assinam cada um uma cópia do contrato de venda e trocam estes documentos, tornando o contrato juridicamente vinculativo. Podem aplicar-se períodos de arrefecimento.
Então, o que acontece no dia do acordo? A liquidação é a fase final da venda, quando o comprador completa o pagamento do preço do contrato ao vendedor e toma posse legal do imóvel.
Existem períodos de arrefecimento na maioria dos estados e territórios para permitir aos compradores recuar numa venda sem custos ou apenas com uma pequena percentagem do preço de venda. A duração deste período e o que vai custar ao comprador que se retira varia de estado para estado. Os períodos de arrefecimento não se aplicam aos leilões e existem outras isenções que variam entre os estados.
Se for como a maioria dos humanos, estará a vender o seu imóvel antes de a hipoteca ter sido paga. Terá de providenciar o pagamento do montante em dívida do seu empréstimo antes de se efectuar o pagamento. Organizar isto pode levar por vezes algumas semanas, pelo que é importante iniciar este processo com o seu credor o mais cedo possível no período de liquidação. Embora o processo seja simples se estiver a vender por mais do que deve, deve, se possível, evitar a situação em que o preço de venda não cobrirá o montante em dívida do seu empréstimo. Neste caso, o credor pode recuperar o montante, pedindo-lhe que o providencie com os seus próprios fundos, o que pode incluir a venda de activos.
Embora a sabedoria convencional seja que é mais seguro vender primeiro uma casa, depois comprar outra, uma vez que reduz o risco e significa que não tem de obter financiamento de transição, é possível fazer as duas coisas ao mesmo tempo, mas tudo se resume à investigação. Tem de conhecer bem os mercados em que está a comprar e a vender e trabalhar em estreita colaboração com o seu agente de ambos os lados, bem como com o seu credor, para conseguir transacções imobiliárias simultâneas, que são populares na Primavera. Tudo se resume à investigação e preparação. Embora não seja comum, num mercado em ascensão, é também possível comprar primeiro e vender segundo. Se o imóvel que está a vender é desejável e terá um elevado nível de procura, não há razão para não poder procurar comprar primeiro.
Já vendeu e agora é tempo de seguir em frente. Enquanto que a ideia de mudar de casa atinge o medo nos corações da maior parte, despertando memórias de levantar móveis pesados e de não conseguir encontrar papel higiénico no novo local, não tem de ser super stressante. Tudo se resume a planear e receber conselhos de alguns especialistas.
Aqui ficam alguns conselhos de quem sabe:
- Não reservar automaticamente removedores para um fim-de-semana, pois uma mudança de fim-de-semana pode muitas vezes ser mais dispendiosa do que um dia de semana.
- Empacote uma embalagem essencial, incluindo coisas como telecomandos, pernas de cama, suportes de prateleira, chaves de mobiliário e instruções do fabricante para a remontagem de artigos. Poupará tanto tempo!
- Prepare um kit de sobrevivência, com uma chaleira, chá/café, material de pequeno-almoço, brinquedos especiais, carregadores, necessidades escolares, coisas para animais de estimação, artigos de casa de banho, medicamentos, snacks, saca-rolhas, globos de luz sobresselentes, tesouras, ferramentas, papel higiénico, sacos do lixo, etc.
- Verificar se o mobiliário caberá através de portas e escadas para cima e à volta da nova propriedade.
- Fazer uma planta do novo local para a colocação de mobiliário e medir os espaços para garantir que o mobiliário caberá, particularmente o frigorífico.
- Se se mudar para uma área construída, garanta com antecedência o estacionamento reservado para a carrinha em movimento, para permitir fácil descarga e acesso. As multas podem ser pesadas.
