Tutto quello che devi sapere – e fare – per trovare l’acquirente giusto
Voglio vendere la mia casa, da dove comincio?
Vendere la propria casa è una decisione importante, sia dal punto di vista finanziario che emotivo. Una volta che hai deciso di vendere ci sono una serie di passi da fare prima che la tua casa vada sul mercato. Scopri come fissare un prezzo per la tua casa, quando e come vendere e cosa succede al tuo mutuo quando vendi la tua casa. È ora di prepararsi a vendere.
Ci sono molte ragioni per cui gli Umani scelgono di vendere: il superamento di una proprietà attuale, un cambiamento nelle circostanze della vita, anche solo il prurito ai piedi. Dopo averci pensato a lungo e aver risposto a domande come “devo ristrutturare o vendere?” nel cuore della notte, migliaia di persone ogni anno scelgono l’emozionante passo di vendere.
Una volta presa la decisione, da dove si comincia? Beh, iniziate proprio da dove siete. Prima ancora di contattare un agente, si dovrebbe ottenere la proprietà il più vicino possibile alla “casa aperta”, disordinando, mettendo in ordine il giardino e facendo in modo che tutto sia in ordine. Poi si può passare a quando si vuole vendere, per quanto, come si vuole vendere e ciò che si vuole cercare in un agente.
La questione di quanto vale la tua casa è una domanda importante. Ci sono molti fattori che determinano quanto dovresti chiedere. metahome24.com può aiutarti a trovare una facile risposta al valore stimato della tua proprietà utilizzando il suo modello di valutazione automatica all’avanguardia. Il modello genera un valore stimato per la tua proprietà attraverso l’analisi di una vasta gamma di dati, tra cui:
- Tipo di proprietà (cioè casa, villetta a schiera, titolo di proprietà ecc.)
- Dimensione e posizione del terreno
- Vendite comparabili (cioè case simili che sono state vendute nelle vicinanze)
- Tendenze di mercato, attuali e storiche
- Caratteristiche della proprietà, come il numero di camere da letto, bagni, garage e la dimensione dell’impronta della proprietà.
Puoi anche ottenere un valore stimato usando una valutazione dell’agente, una valutazione della banca e altre valutazioni desktop e automatizzate.
Le proprietà residenziali vengono generalmente vendute in due modi: tramite vendita privata o asta. Ci sono diversi fattori che dovrete soppesare prima di fare la scelta migliore per la vostra situazione, tra cui la posizione, il tipo di proprietà e la domanda. Scegliere è meglio farlo in collaborazione con il vostro agente.
1. Asta vs. vendita privata
In generale, le aste sono particolarmente adatte alle proprietà molto richieste o che hanno una caratteristica unica. Le aste sono un processo competitivo e pubblico e questo può aiutare a far salire il prezzo di vendita. E non c’è un periodo di riflessione. Per coloro che non si sentono così a loro agio con questo processo trasparente o che possono avere una proprietà dove la domanda non è così alta, una vendita privata può essere un’opzione migliore. In questi casi, la proprietà è elencata con un prezzo richiesto attraverso un agente, che poi commercializza la proprietà e presenta le offerte al venditore. Queste vendite sono meno pubbliche, possono essere meno costose delle aste e comprendono anche un periodo di riflessione in cui l’acquirente ha il tempo di cambiare idea.
Alcune proprietà sono anche vendute “fuori mercato”, cioè vendute senza alcuna pubblicità pubblica. Vendere fuori mercato non è un modo ideale per raggiungere il prezzo massimo, perché senza concorrenza, non c’è modo di far salire il prezzo di vendita. Una considerazione importante è il tipo di proprietà che state vendendo. Se la proprietà è un investimento o una proprietà affittata o una proprietà defunta, avrete alcune cose diverse da prendere in considerazione rispetto a chi è proprietario/occupante.
2. Vendere una proprietà in affitto
Se la vostra proprietà è affittata, dovrete considerare gli effetti sui vostri inquilini. I diritti degli inquilini variano da stato a stato e dovreste familiarizzarvi con quelli della vostra zona. L’approccio alla vendita di una proprietà affittata dipende dal fatto che sarà probabilmente acquistata da un investitore o da un proprietario-occupante. Se prevedete che la proprietà sia interessante per un proprietario/occupante, il modo in cui gestite gli inquilini diventa più importante. Mentre un padrone di casa è legalmente autorizzato a vendere la sua proprietà in qualsiasi momento, un contratto d’affitto a tempo determinato rimane anche legalmente valido fino alla sua data di scadenza, quindi è importante lavorare con gli inquilini su un approccio reciprocamente accettabile se si vuole vendere. È possibile terminare un contratto d’affitto in anticipo di comune accordo e si può anche offrire agli inquilini un indennizzo per andarsene, se si vuole offrire la proprietà senza inquilini. Se gli inquilini insistono per rimanere e la proprietà viene venduta ai proprietari/occupanti, potrebbe valere la pena considerare di aspettare fino alla fine del contratto di locazione.
3. Vendere una proprietà deceduta
Le vendite di proprietà di defunti seguono più o meno le stesse linee di qualsiasi altra vendita, ma ci sono alcune considerazioni in più. Le leggi e i processi che circondano le vendite di proprietà ereditate variano da stato a stato, quindi assicuratevi di avere un buon consiglio legale che vi aiuti. Nella maggior parte dei casi, l’esecutore testamentario diventa il proprietario della proprietà ed è responsabile di assicurare che tutte le tasse e i debiti associati alla proprietà siano pagati e che tutte le persone che hanno diritto alla proprietà siano pagate correttamente.
Ci sono una miriade di fattori che possono determinare se ora è il momento giusto per vendere, quindi la ricerca del vostro mercato è la chiave. Guardate le proprietà simili che sono state vendute nella vostra zona e scoprite se i prezzi sono vicini a quello che state cercando e anche se la domanda c’è. Le condizioni economiche generali, giocheranno anche una grande parte. Se c’è un gran numero di vendite “stressate” costrette da condizioni finanziarie più difficili, questo potrebbe far scendere i prezzi in generale.
Anche il tempo può giocare un ruolo. La primavera di solito vede un picco nell’acquisto di case nella maggior parte delle zone. O se la vostra casa ha una buona luce naturale tutto l’anno, l’inverno potrebbe essere il migliore per voi, quando c’è meno concorrenza. Alla fine, la domanda e l’offerta giocheranno i ruoli più grandi. Se c’è una domanda alta e un’offerta più bassa, questo sarà di buon auspicio per la vostra vendita. Ovviamente, anche la vostra posizione finanziaria gioca un ruolo centrale, quindi parlate con i vostri consulenti di fiducia su quando ha senso per voi vendere.
Mentre rifletti sul processo di vendita della tua proprietà, potrebbe essere un buon momento per considerare alcune delle opzioni finanziarie a tua disposizione. Perché non considerare il rifinanziamento del vostro prestito? Scaricare il vostro attuale prestito aprendone uno nuovo può offrire molti più vantaggi che ottenere semplicemente un miglior tasso di interesse. Potresti ottenere caratteristiche migliori, come le possibilità di prelievo o un conto di compensazione per ridurre sia l’interesse che l’importo che devi restituire. Se vuoi rinnovare o ampliare ma non hai il denaro, il rifinanziamento può essere a volte l’opzione più economica per ottenerlo.
Forse state cercando di comprare una seconda proprietà da investimento invece di venderla. Se avete pagato un importo sufficiente sul vostro mutuo attuale, questo può essere utilizzato per finanziare un secondo prestito per un investimento immobiliare. L’importo che avete ripagato, o che possedete effettivamente nella vostra casa, è noto come equità e vi dà l’opportunità di espandere il vostro portafoglio. Assicuratevi di fare i vostri conti e capire le regole prima, quindi è sempre consigliabile parlare prima con un pianificatore finanziario o un’istituzione.
A volte, quando si vende, può essere un vantaggio comprare prima, specialmente se i valori delle proprietà stanno aumentando rapidamente e il vostro tipo di proprietà è molto richiesto. Ottenere un prestito ponte vi permetterà di acquistare una proprietà prima di aver ricevuto qualsiasi ricavo dalla vendita della vostra casa. Come sempre, la situazione di ognuno è diversa, quindi discutete sempre le vostre opzioni con un esperto finanziario.
Scegliere un agente immobiliare per vendere la tua casa
Avere il giusto agente immobiliare può fare la differenza tra vendere la vostra casa per un ottimo prezzo o semplicemente fare la vostra riserva. La ricerca e la conoscenza locale sono cruciali per ottenere il miglior agente per la tua casa. Scopri come trovare il miglior agente, come commercializzare la tua casa per la vendita e quanto vale la tua casa.
Una delle considerazioni più importanti quando si decide di vendere la vostra proprietà è chi la venderà per voi. Prima di tutto, fate la vostra ricerca. Cercate un agente con una storia di buoni risultati nel vostro quartiere. Metriche come i giorni medi sul mercato e i tassi di liquidazione delle aste sono vitali, in quanto danno un’idea chiara di quanto sia bravo un agente. Inoltre, andare locale. Trovare un agente con una profonda conoscenza del mercato locale è importante quanto trovarne uno con comprovata esperienza nella vendita del tipo di proprietà che state vendendo. Un buon agente dovrebbe conoscere la proprietà e la località tanto quanto il venditore. E ‘intelligente di agire anche come un acquirente di testare le prestazioni di un agente. Andare a una casa aperta e vedere come si comportano. Fate anche molte e molte domande ai potenziali agenti. Chiedete loro di portarvi attraverso casi di studio di altre vendite di proprietà e di parlarvi di come è avvenuta la vendita e di come sono stati raggiunti i risultati. Chiedete loro perché usano certi approcci e cosa pensano possa funzionare meglio per la vostra proprietà e perché. Se suggeriscono un’asta, chiedete perché? Chiedete i loro migliori consigli per le aste.
Fissare un prezzo è un’altra importante, ma complessa, decisione che i venditori devono prendere quando vendono. Avete due scelte: lavorare con un buon agente per fissare un prezzo o pagare un perito indipendente. I venditori spesso fissano il prezzo della propria casa in base a ciò che serve loro per ripagare i debiti o comprare un nuovo posto, ma in realtà questo non ha alcuna relazione con l’effettivo valore di mercato della casa. Un agente rispettabile, con esperienza nell’area locale, lavorerà con un venditore per arrivare a un prezzo ragionevole, comprendendo tutte le forze di mercato rilevanti. Oppure, per poche centinaia di dollari, si può ottenere una valutazione giurata da un perito qualificato, che non è affatto coinvolto nella vendita.
Mentre decenni fa, pubblicizzare la vostra proprietà significava attaccare un cartello “in vendita” nel cortile di casa, oggi è tutta una questione di pubblicità online e la campagna di vendita strategica che l’accompagna. La parte pubblicitaria include tipicamente la fotografia professionale, una campagna mediatica completa che copre i media online e sociali e a volte la stampa. Questo lavoro è assolutamente vitale. Dopo tutto, una casa sul mercato non va bene se le persone giuste non sanno che è in vendita. Poi viene la campagna di vendita vera e propria, che l’agente mette insieme. Copre come la proprietà dovrebbe essere venduta, come dovrebbe essere messa in scena, quante aperture per avere, come le trattative devono essere gestite, il lancio e il monitoraggio della pubblicità e molto altro ancora.
Quando si chiede “quanto costa vendere una casa?”, la cosa principale che viene fuori sono le commissioni degli agenti immobiliari. Quindi scomponiamo il tutto. In primo luogo, c’è il marketing e poi la tassa dell’agente o commissione.
1. Costi di marketing
Il venditore copre i costi di promozione della loro proprietà, attraverso la pubblicità e altri canali di marketing. Un agente consiglierà una campagna, che potrebbe includere una bacheca davanti alla casa, l’annuncio su metahome24.com, la fotografia per l’annuncio, la creazione di una planimetria, copywriting e pubblicità sulla stampa. La campagna di marketing media nel mercato costa tra $3000 e $10.000.
2. Commissioni e bonus degli agenti
Ci sono due tipi di onorari di agenti immobiliari. C’è una tariffa fissa, dove l’agente e il venditore si accordano su una tariffa fissa per la vendita della proprietà e non importa per cosa si vende, la tariffa dell’agente è fissata. Poi c’è una percentuale della tassa di vendita, dove l’agente ottiene una certa percentuale del prezzo di vendita finale. La percentuale dell’onorario di vendita, o commissione, può variare dall’1% al 5%, ma è influenzata da una serie di fattori, come il valore della proprietà e la competizione per il business tra gli agenti.
Anche i bonus sono sempre più utilizzati in tutto il mondo. Questi sono effettivamente dei bonus di incentivo, dove l’agente e il venditore si accordano su un bonus basato su una percentuale se la proprietà supera la riserva concordata. Può essere, per esempio, il 10% dell’importo sopra la riserva. Per esempio, una proprietà che ci si aspetta di vendere per 500.000 dollari, venduta da un agente con una commissione del 2% “percentuale di vendita” e 10% “bonus”, che va per 550.000 dollari, fa guadagnare all’agente 17.000 dollari. Questo è composto da 11.000 dollari per la commissione percentuale (2% di 550.000 dollari) più un bonus di 5.000 dollari (10% dei 50.000 dollari sopra la riserva).
Preparare la tua casa per la vendita
La presentazione è la chiave per preparare la tua casa alla vendita, quindi non saltare questo passo. Che si tratti di un decluttering e di uno styling di base o di una piccola ristrutturazione per aumentare il valore, scoprite cosa cercano gli acquirenti in una proprietà in vendita e gli errori comuni di vendita da evitare.
Le ristrutturazioni possono essere un ottimo modo per aggiungere valore alla vostra proprietà al momento della vendita, ma ricordatevi di assicurarvi che il potenziale prezzo di vendita giustifichi la spesa. Ricoprire di nuovo le aree con pavimenti usurati può essere un modo molto conveniente per aggiungere una vera scintilla. Una mano di vernice fresca dentro e fuori può anche far sentire una casa fresca e luminosa. Cucine e bagni sono obiettivi ovvi per l’aggiornamento, quindi considerate la possibilità di rinfrescare queste aree. Ricordatevi di mantenere i costi bassi, in quanto queste aree possono essere costose da ristrutturare e la spesa deve essere giustificata nel prezzo di vendita. Mantenete anche i colori e gli arredi neutri, in modo da fare appello al maggior numero possibile di potenziali acquirenti e che non siano scoraggiati da scelte di personalità. Anche l’aria condizionata canalizzata potrebbe essere una considerazione. Anche se l’esborso iniziale può sembrare elevato, aumenterà l’interesse per la vostra proprietà e può aiutare a far salire il prezzo di vendita.
Se state vendendo un’unità o un appartamento più economico, pensate attentamente se il costo di una ristrutturazione vale il prezzo di vendita finale che otterrete. In alcuni casi, i nuovi proprietari potrebbero anche volerlo fare da soli.
Uno dei migliori consigli per vendere la tua casa è abbastanza semplice: presentala nel miglior modo possibile. Devi ricordare che non stai solo vendendo una casa, stai vendendo uno stile di vita. Home staging è il termine usato per descrivere il rendere la vostra proprietà il più attraente possibile per i potenziali acquirenti in modo che si venda rapidamente. Più che pulire e riordinare, la messa in scena guarda l’intera proprietà così com’è, decidendo poi cosa conservare, cosa tenere, lo scopo di ogni stanza, dove mettere mobili, accessori e opere d’arte, riparazioni e aggiornamenti, colori e ridipinture, così come quali nuove cose sono necessarie, come asciugamani e biancheria da letto. Spesso si tratta di noleggiare mobili per la durata di una campagna di vendita. Si può pagare uno stager all’ora per una consulenza – per circa 80 dollari all’ora – e poi fare il lavoro richiesto o ottenere un aiuto extra.
La prima impressione che la vostra casa dà agli aspiranti acquirenti è vitale e assicurarsi che sia una buona impressione quando passano per la prima volta non è così difficile come si pensa. Fare un de-clutter, risistemare i mobili in configurazioni più invitanti e introdurre odori piacevoli può tutto insieme per dipingere un quadro invitante durante un’apertura. Un altro è quello di rendere voi stessi, la famiglia e gli eventuali animali domestici scarsi. Questo permette ai potenziali acquirenti di rilassarsi mentre ispezionano la vostra proprietà e dà loro spazio per immaginarsi nella casa.
Essere “emotivamente preparati” per l’apertura è anche importante, perché avere persone che vagano per la vostra casa può sembrare un’invasione della privacy per alcuni. Ricordate a voi stessi che è solo parte del processo e prendete alcune misure pratiche per aiutarvi a sentirvi più sicuri. Questo potrebbe includere la rimozione di oggetti super-personali, come foto di famiglia, disegni dei bambini e documenti identificativi, come i diplomi, dalle pareti. Vale anche la pena ricordare che non tutti ameranno la vostra casa come voi. Se sentite un feedback negativo, ricordate che mentre è la vostra casa, è solo un pezzo di proprietà per i potenziali acquirenti.
Dopo tutto il marketing e le ispezioni, è arrivato il grande giorno: il giorno dell’asta. Le aste sono governate da regole severe e queste variano da stato a stato. Come hanno fatto durante il lavoro di preparazione, il vostro agente vi spiegherà il processo della giornata e vi aiuterà a capire cosa sta per succedere. Nella maggior parte dei casi, l’apertura finale per l’ispezione avviene poco prima dell’asta, poi l’agente sarà generalmente tenuto per legge a rivelare alcune informazioni sulla proprietà. Che cosa è questo dipende da quale stato si è in.
Poi si passa alla parte che tutti conosciamo, l’offerta. Se il prezzo di riserva viene superato, la proprietà andrà al miglior offerente. Se il prezzo di riserva non viene raggiunto, la proprietà viene passata. Se la proprietà è passata, allora il miglior offerente in quella fase ha il diritto di negoziare un prezzo con l’agente e i venditori.
C’è molto da fare quando si vende la proprietà e c’è un sacco di gente con un parere su come si può fare meglio! Una delle cose migliori che puoi fare è coinvolgere un agente all’inizio e seguire i loro consigli. Arruolare un agente all’inizio del processo dà loro il tempo di lavorare con voi per sviluppare la migliore strategia per commercializzare la vostra casa e anche aiutare con decisioni come se si dovrebbe rinnovare e quanto.
La gente fa l’errore di cercare di tagliare i costi quando si sceglie un agente o pagare per il marketing. Scegliere l’agente più economico potrebbe non portare i migliori risultati e potrebbe anche significare che non si ottiene il miglior prezzo di vendita. Lo stesso vale per il marketing. Scegliere di tagliare i costi potrebbe significare che le persone che dovrebbero vedere la vostra proprietà non lo fanno, quindi le poche centinaia di dollari che risparmiate qui potrebbero finire per costarvi migliaia. Un altro errore comune è quello di puntare troppo in alto con il prezzo di vendita. Questo può potenzialmente spaventare gli acquirenti che eviteranno semplicemente la vostra proprietà a causa del prezzo. Ricorda, puoi sempre negoziare il prezzo una volta che un potenziale acquirente mostra interesse. Fate la vostra ricerca sul mercato locale e fate una lunga chiacchierata con il vostro agente.
Mentre tutti nel settore immobiliare hanno una teoria su quanto tempo ci vuole per vendere, la realtà è un noioso mese. Secondo gli addetti ai lavori, in media in tutto il mondo, ci vogliono circa 30 giorni da quando si scattano le foto della propria casa fino alla data di vendita. Una volta che la casa è stata venduta, la liquidazione richiede di solito tra i 30 e i 120 giorni, con le vendite di terreni e le vendite a sviluppatori che di solito richiedono più tempo. Naturalmente, ogni proprietà è diversa e diversi fattori influenzano il tempo necessario per ottenere una vendita. Il prezzo, la posizione e il tipo di proprietà sono le tre cose principali che influiscono sul numero di acquirenti interessati alla casa e, per estensione, su quanto tempo ci vuole per venderla.
Cosa fare dopo aver venduto una casa e i prossimi passi
Il lavoro non si ferma quando il martello dell’asta cade e viene concordato un prezzo di vendita. Questa è la parte commerciale della vendita della vostra casa. Ora è il momento di mettere in ordine i documenti, finalizzare il finanziamento e prepararsi a traslocare. Scopri tutto quello che devi fare prima del giorno dell’accordo.
Una volta che una proprietà viene venduta, il passo successivo è la documentazione. Il primo è il conveyancing. È il processo di trasferimento della proprietà legale di una proprietà da una persona all’altra ed è richiesto in ogni acquisto immobiliare in tutto il mondo. Può essere fatto solo da conveyancer e solicitor autorizzati. Il trasportatore o l’avvocato prepara un contratto di vendita per la proprietà, che include i dettagli dei proprietari, il titolo, le date di insediamento, tutte le condizioni, ciò che è incluso in esso, così come il certificato di zonizzazione e i diagrammi della fogna. Lo scambio di contratti è il processo legale formale che crea un contratto vincolante per la vendita alle condizioni concordate. Il venditore e l’acquirente firmano ciascuno una copia del contratto di vendita e si scambiano questi documenti, rendendo il contratto legalmente vincolante. Possono essere applicati dei periodi di riflessione.
Quindi, cosa succede il giorno dell’insediamento? La liquidazione è la fase finale della vendita, quando l’acquirente completa il pagamento del prezzo del contratto al venditore e prende possesso legale della proprietà.
I periodi di riflessione esistono nella maggior parte degli stati e territori per permettere agli acquirenti di ritirarsi da una vendita senza alcun costo o solo una piccola percentuale del prezzo di vendita. Quanto dura questo periodo e quanto costerà all’acquirente che si ritira varia da stato a stato. I periodi di riflessione non si applicano alle aste e ci sono altre esenzioni che variano da uno stato all’altro.
Se siete come la maggior parte degli Humans, venderete la vostra proprietà prima che l’ipoteca sia stata pagata. Dovrai organizzare il pagamento dell’importo in sospeso sul tuo prestito prima che la liquidazione abbia luogo. Organizzare questo può a volte richiedere alcune settimane, quindi è importante iniziare questo processo con il tuo prestatore il prima possibile nel periodo di liquidazione. Anche se il processo è semplice se si vende per più di quanto si deve, si dovrebbe, se possibile, evitare la situazione in cui il prezzo di vendita non copre l’importo in sospeso sul prestito. In questo caso, il creditore può recuperare l’importo chiedendoti di fornirlo con i tuoi fondi, il che può includere la vendita di beni.
Mentre la saggezza convenzionale è che è più sicuro vendere prima una casa e poi comprarne un’altra, in quanto riduce il rischio e significa che non è necessario ottenere un finanziamento ponte, è possibile fare entrambe le cose allo stesso tempo, ma tutto si riduce alla ricerca. Devi conoscere bene i mercati in cui stai comprando e vendendo e lavorare a stretto contatto con il tuo agente su entrambi i lati, così come il tuo finanziatore, per realizzare transazioni immobiliari simultanee, che sono popolari in primavera. Tutto si riduce alla ricerca e alla preparazione. Anche se non è comune, in un mercato in crescita, è anche possibile comprare prima e vendere dopo. Se la proprietà che state vendendo è desiderabile e avrà un alto livello di domanda, non c’è motivo per cui non possiate cercare di comprare per primi.
Avete venduto e ora è il momento di andare avanti. Anche se l’idea di cambiare casa incute timore nella maggior parte delle persone, scatenando ricordi di sollevamento di mobili pesanti e di non essere in grado di trovare la carta igienica nel nuovo posto, non deve essere super-stressante. Tutto si riduce alla pianificazione e ai consigli di alcuni esperti.
Ecco alcuni consigli da chi ne sa di più:
- Non prenotare automaticamente i traslocatori per un fine settimana, perché un trasloco nel fine settimana può essere spesso più costoso di un giorno feriale.
- Prepara un cartone essenziale, includendo cose come telecomandi, gambe del letto, supporti per mensole, chiavi dei mobili e istruzioni del produttore per rimontare gli oggetti. Si risparmierà così tanto tempo!
- Prepara un kit di sopravvivenza, con un bollitore, tè/caffè, rifornimenti per la colazione, giocattoli speciali, caricabatterie, necessità scolastiche, roba per animali, necessità del bagno, medicine, snack, cavatappi, globi luminosi di ricambio, forbici, strumenti, carta igienica, sacchetti della spazzatura, ecc.
- Controlla se i mobili possono passare attraverso le porte e le scale della nuova proprietà.
- Fai una piantina del nuovo posto per la disposizione dei mobili e misura gli spazi per assicurarti che i mobili ci stiano, in particolare il frigorifero.
- Se ti trasferisci in un’area edificata, assicurati un parcheggio riservato per il furgone in anticipo, per consentire un facile scarico e accesso. Le multe possono essere salate.
